금리 요동칠때 선방한 日리츠… “경기개선 기대감 반영”

도쿄 프라임 오피스 수요 견조
“美리츠도 중장기 관심 가져야”

최근 한달새 금리 변동성이 커지면서 국내외 리츠 상장지수펀드(ETF)가 고전한 가운데 일본 리츠가 나홀로 선방하고 있다. 일본 리츠는 조달금리 상승에도 견조한 수요가 뒷받침되면서 글로벌 리츠 대비 초과 성과를 이뤘다.

23일 한국거래소에 따르면 KODEX 일본부동산리츠(H) ETF는 최근 한달새 1.54% 오름세를 기록했다. ARIRANG K리츠Fn(-0.14%), KODEX 한국부동산리츠인프라(-1.07%)를 비롯한 국내 리츠 ETF는 물론, ACE 싱가포르리츠(-0.64%), TIGER 미국MSCI리츠(합성H)(-5.29%), KODEX 미국부동산리츠(H)(-6.49%) 등 해외 리츠 ETF가 줄줄이 손실을 본 점과 대비된다.

리츠는 투자자들의 자금을 부동산에 투자한 뒤 부동산 임대료나 매각 차익으로 수익을 돌려주는 상품이다. 금리 인상기에는 자산가치 하락과 조달 비용 상승으로 투자 매력이 떨어진다.

다만 일본 리츠는 일본 경제가 디플레이션에서 인플레이션으로 넘어가면서 경기 개선에 대한 기대감이 현지 리츠에도 긍정적인 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

마승현 삼성자산운용 매니저는 “수도권 집중으로 대지 면적이 부족한 일본의 경우 도쿄 프라임 오피스 수요가 꾸준히 발생해 임대료와 건물 가치가 상승하면서 BOJ 금리 인상 영향을 일정 부분 상쇄했다”고 말했다. 이어 그는 “넓은 국토 면적을 보유한 미국은 입지보다는 금융 조달 비용을 얼마나 효율적으로 가져가는지가 성과의 핵심”이라며 “최근 시장금리가 재차 반등하면서 리츠 조달금리에 다시 영향을 줄 수 있다는 불안심리가 작용해 일본 리츠 대비 성과가 저조했다”고 설명했다.

KODEX 일본부동산리츠(H) ETF는 닛폰빌딩투자법인, 재팬리얼에스테이트투자법인, 노무라부동산마스터펀드 등에 분산투자한다. 대부분이 도쿄 핵심 상업지구 오피스에 집중하고 있다.

다만 증권가는 중장기적으로 미국 리츠에 관심을 가져야 한다고 분석한다. 홍지환 NH투자증권 연구원은 “도쿄 오피스의 경우 2025년 41만평 규모 신규 공급이 예정돼있어 부담이 큰 편”이라며 “미국의 경우 지난해 하반기부터 신규 착공은 빠르게 줄고 임대 수요는 꾸준히 발생하며 올해 하반기부터 산업용(물류센터)과 아파트가 겪고 있는 공급 과잉이 해소될 가능성이 높다”고 전망했다.