멋모르고 당하지 않으려면..사전 예방과 사후 대책은

[부동산 고지의무 범위 어디까지]④
사고 주택 거래 분쟁 사전사후 대책 전문가 제언
"계약서에 고지의무 적고, 사고시 중개인 책임 키워야"
"특약으로 권리 명확히해 사후라도 피해 회복 가능"

[이데일리 전재욱 기자] 사고 주택이라는 사실을 모르고 집을 샀다가 벌어진 분쟁을 사전에 예방하거나, 사후에라도 해소할 방법은 없을까.

(사진=게티이미지코리아)

22일 부동산 거래 업계 설명을 종합하면, 부동산 매도·임대인과 매수·임차인 간에 정보 비대칭 격차를 해소하는 것이 문제 해결의 첫걸음으로 꼽힌다. 이 역할이 공인중개사에게 기대된다는 데에 각계 의견이 모인다. 대부분 거래가 직거래가 아닌 중개 거래로 이뤄지는 현실을 반영한 것이다.

중개인이 최대한의 정보를 적극적으로 파악해 의뢰인에게 알리고 부족한 부분은 계약서로 보완하는 노력이 필요하다는 것이다. 예컨대 계약서 상에 사망 사건 관련한 고지의무 조항 구체적으로 삽입하고 거짓이 있으면 매도인에게 불이익을 주는 내용을 삽입하는 식이다.

사실 중개인으로서는 고지 의무에 소극적이기 쉽다. 매매를 성사시켜야 중개 보수가 발생하기 때문이다. 이러한 이면의 경제 논리를 배척하고 매수자의 입장을 고려하는 직업 윤리를 가지라는 것이다.

백성준 한성대학교 부동산대학원 교수는 “캐나다에서는 집을 팔려면 수십 장 짜리 계약서를 쓰고 매도자에게 최대한의 정보를 공개해야 하는데, 우리는 고작 한두 장 계약서 쓰는 게 전부”라며 “중개인은 정보가 뒤처지는 매수자 입장에서 물건을 중개하려는 직업적인 사명감을 가져야 한다”고 말했다.

별개로 매수자는 소유 관계를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 앞서 니코틴 살인 사건 사례에서 보면, 소유권이 이전된 주택이 8일 만에 매물을 등장했다. 급하게 주택을 처분하려는 사정을 해당 중개사를 포함해 지역 사정에 밝은 복수의 중개인에게 문의하는 것은 기본으로 꼽힌다. 사후에라도 피해를 회복하려면 계약서의 특약을 활용하는 것도 필수다.

부동산 전문의 김경식 법률사무소 심재 대표변호사는 “주택에서 발생한 사망 사고를 모두 고지 의무 대상으로 봐야 하는지는 아직 법원에서 정립된 의견이 나온 적 없다”며 “고지 의무 위반으로 발생할 분쟁이 우려되면 계약서에 특약을 넣어 권리를 명확히하는 것이 방법”이라고 말했다.

다만 중개사로서는 책임이 과하게 넘어오는 데 대해 반발한다. 중개인도 매도인이 알리지 않으면 매물 정보를 파악하기에 한계가 있다. 아울러 과거 사망 발생을 알고도 고지하지 않은 중개인이 처벌받지 않는다는 국토부 유권해석도 감안해야 한다는 것이다.

박은성 한국공인중개사협회 제도개선과장은 “사망 사실을 알고 알리지 않더라도 처벌 대상은 아니라는 게 국토부 유권해석이다”며 “정보 비대칭 구도에서 중개사는 매수인과 함께 매도자보다 뒤처져 있는데도 분쟁 책임을 지라고 하는 것은 부당하다”고 말했다.

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)