고금리에 땅값도 배로 뛰어… '용적률 완화 수혜' 그림의 떡 [현장르포]

쌍문역 지구단위계획
팬데믹 후 쌍리단길 상권 위축
신규 고층주상복합도 '미분양'
건설사 등 투자심리 회복 안돼
규제 완화 발표때만 반짝 문의
"저밀개발된 강북 지역은 여력"

22일 서울 쌍문역 일대 지구단위계획구역에 위치한 쌍리단길. 사진=연지안 기자

"규제가 완화돼도 경기 침체로 기대감이 크지 않다. 땅값은 오른데다 대출 금리는 여전히 부담돼 개발에 나서려는 건설사들의 발길도 뜸하다"

22일 서울 쌍문역 일대 지구단위계획구역에 위치한 한 공인중개업소 대표는 인근 부동산시장 분위기에 대해 이 같이 말했다. 그는 "지구단위계획구역이 된 지 10년 가량 됐지만 개발이 쉽지 않다"며 "과거에는 개발에 나서려는 건설사들도 많이 오곤 했지만 상가별 금액에 대한 합의가 쉽지 않았다. 최근에는 아예 건설사들이 찾아오지도 않는다. 그 사이 땅값은 두 배 이상 올랐고 높아진 대출금리도 부담이기 때문이다"고 전했다.

특히 개발을 위해서는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 해야하는데 대출이 쉽지 않고, PF대출을 하더라도 잔금을 못 치르는 경우마저 있다고 덧붙였다.

쌍문역 일대는 지난 2013년 서울시 지구단위계획 구역으로 지정됐다. 지난 19일 서울시가 용적률 체계를 개편하면서 쌍문역 지구단위계획구역과 같이 개발 여건이 다소 불리했던 상권이 수혜 지역으로 꼽혔다. 서울 시내 기본 용적률이 최소 100%p에서 최대 300%p 상향되고 용도지역 기준 시점이 통일되는 데 따른 것이다.

그러나 위축된 시장 분위기는 여전했다. 쌍문역 일대의 경우 '쌍리단길'이 형성되면서 젊은층이 많이 모였지만 코로나19 이후로는 상권도 위축됐다는 게 현지 주민들의 설명이다.

쌍리단 길 내 위치한 한 부동산 공인중개사는 "쌍리단길이 조성되면서 젊은층들이 많이 유입됐지만 최근 상권이 침체돼 다시 빠져나가려고 임대를 내놓은 상가가 많다"며 "임대료는 월 30만~40만원에서 두배 가량 올라갔고, 당장 금리가 높다보니 거래도 쉽지 않다. 용적률 규제 완화에 대한 기대도 거의 없다"고 말했다.

이 지역의 또 다른 공인중개업소 관계자는 "정부에서 규제 완화정책을 발표해도 그때만 잠깐 투자문의가 온다"며 "부동산 가격 하락에 대한 기대치가 높지만, 막상 실제 가격은 기대만큼 하락한 상황은 아니기 때문에 실제 거래로 성사되진 않는다"고 말했다.

일례로 이 지역 내 신규 분양중인 주상복합 아파트의 청약 성적은 저조했다. 쌍문역 일대 창동 지역에서 보기 드문 고층 신축단지로 청약을 진행했지만 미분양됐다. 현재 내년초 입주를 앞두고 잔여가구에 대한 특별분양을 진행중이다.

서울시에 따르면 용적률 개편에 따른 수혜지역은 쌍문역 외에도 중랑구 면목이나 불광·연신내 지구단위계획구역, 서남쪽 금천과 공항로 지구단위계획 구역 등이다. 이들 지역은 주거·상업·공업 기능이 혼재된 가운데 노후 건축물이 밀집된 지역이다.

용적률 개편과 관련해 서울시 관계자는 "역세권의 상업지역 근린상업지역보다 저밀 개발된 강북 지역들이 추가로 용적률을 받으면서 개발의 여력이 생길 것으로 본다"고 내다봤다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "서울시의 용적률 개편 등 규제완화 정책은 앞서 35층룰을 폐지하는 등 꾸준히 이어져온 정책 방향의 가이드라인 성격이 짙어 부동산 시장에 새롭게 영향을 미치는 모습은 아니다"면서도 "여의도나 압구정 등 스카이라인이 바뀌는 지역들을 중심으로 지구단위계획에 영향을 미칠 수 있다"고 덧붙였다.

jiany@fnnews.com 연지안 기자