'1+1' 재건축 유명무실

다주택 중과에 1주택 선택
추가주택 전매제한도 겹쳐

반포주공1단지 1·2·4주구 조합은 지난해 관리처분계획을 변경하며 조합원 분양을 다시 받았다. 그러자 '1+1 분양'을 원했던 조합원 절반이 중대형 한 채로 바꿨다. 그 결과 전체 공급 가구 수는 5335가구에서 5002가구로 줄었다. 서초구 신반포21차와 신반포15차에서도 비슷한 일이 벌어졌다.

한때 재건축 시장에서 인기였던 1+1 분양이 최근 철저히 외면받고 있다. 1+1 분양을 되살리기 위해 각종 법 개정안이 발의됐지만 국회에서 폐기될 가능성이 커지며 상황은 더 악화되고 있다.

22일 국토교통부와 국회 등에 따르면 다음달 임기 만료를 앞둔 21대 국회에서 재건축 1+1 분양 관련 개정안들이 자동 폐기될 전망이다. 1+1 분양은 중대형 평형에 살았던 조합원이 재건축 사업 이후 중소형 평형 2채를 분양받는 방식이다. 2013년 박근혜 정부 당시 소형 주택 공급을 늘리기 위해 도입한 제도다. 하지만 문재인 정부 때 다주택자를 겨냥한 부동산 규제를 쏟아내며 1+1 재건축은 무용지물이 됐다. 1+1 분양으로 2주택자가 되면 종합부동산세와 양도세 등 부담이 커지기 때문이다. 재건축으로 추가 분양받은 소형 주택은 전매제한 때문에 3년간 팔 수도 없어 부담이 가중됐다.

한동안 관심권 밖이었던 1+1 분양은 1기 신도시를 겨냥한 노후계획도시 특별법이 등장하면서 다시 주목받았다. 분당·일산 등에는 대형 평형 소유주가 많은데 1+1 분양제도가 개선되지 않는다면 이들이 재건축에 동의하지 않아 사업 추진 자체가 어려울 것이라는 우려 때문이다.

국회에서도 제도 개선에 나섰다. 우선 1+1 분양을 받은 조합원의 양도세를 줄이고, 2개 주택 중 하나를 소유 주택 수에서 제외하는 내용을 담은 '조세특례제한법 개정안'과 3년간 팔 수 없는 소형 주택을 종합부동산세의 다주택자 산정 시 보유 주택 수에서 빼는 '종합부동산세법 개정안'이 발의됐다. 재건축 조합원이 1+1 분양을 받을 때 1주택을 전용 85㎡ 이하까지 확대하는 '도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안'도 발의됐다. 이렇게 되면 3년 전매제한 규정을 피할 가능성이 생긴다.

현 정국에서 1+1 분양제도 개선안 통과는 요원해졌다. 1+1 분양을 받는 조합원들에게만 세금 특혜를 줘 조세평등의 원칙에 어긋난다는 시비에 휘말릴 위험도 있다. 지난해 서울행정법원은 서초구 A재건축사업 조합원 86명이 서초 등 총 13곳의 세무서 서장을 상대로 제기한 종합부동산세 등 부과 처분 취소 소송에 대해 원고의 청구를 모두 기각하며 원고 패소 판결을 내렸다. 개발업계 관계자는 "1+1 재건축이 유명무실해지면서 주택 공급 규모가 줄어드는 결과가 나오고 있다"며 "세금에서 가능하지 않다면 도정법 개정만으로 가능한 '3년간 전매 금지' 규정을 없애 대형 주택 조합원의 정비사업 참여율을 높여야 한다"고 주장했다.

[손동우 부동산전문기자]