[하우머니] 나만의 주말 농장…'20% 싸게' 농지 경매해 볼까
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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 이주왕 서울사이버대학교 부동산학과 겸임교수
'베이비부머' 60년대생들이 은퇴 나이에 접어들면서 퇴직 후 투자처를 찾는 움직임이 나타나고 있습니다. 투자 환경이 불확실하다 보니 주식이나 부동산 투자도 녹록지 않은 게 현실인데요. 경매시장에선 이럴 때 어떤 곳에 주목하고 있을까요? 오늘(22일)은 은퇴 대비 투자처로 주목받는 '농지 경매'에 대해 이주왕 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다.
Q. 지난번 공장에 이어 오늘은 '농지' 경매를 준비하셨어요. 먼저 농지가 뭔지부터 알아야 할 것 같은데 우리가 아는 논과 밭을 의미하는 건가요?
- 농사짓는 땅 '농지'…정의와 관련 법령은?
- 농지는 농사짓는 것을 주된 목적으로 하는 토지
- 지목이 전·답·과수원으로 표기되는 경우
- 농지법의 적용을 받는 토지로 실경작 목적
Q. 오프닝에서도 언급했습니다만, 최근 농지가 은퇴 세대들의 노후 자산으로 주목을 받고 있다고요. 단순 농사 목적이 아닌 부동산 투자처로도 장점이 있나요?
- 농지 경매, 유망한 투자처일까?
- 지가 상승에 따라 타 금융자산 대비 안정적 수익
- 공시지가 현실화 작업 진행, 농지투자에 긍정적
- 도시화 현상 가속화로 개발 가능한 토지 한정적
- 은퇴 세대가 노후 자산으로 '농지' 낙찰받는 경우
- 여유 자금을 활용해 합법적으로 저렴하게 취득하고 운용
- 직접 농업 경영을 통해 판매 수익뿐만 아니라 추가 소득
- 농지, 개발 잠재력이 존재하는 토지로 주목
- 장기간 보유할 수 있다면 시세차익도 가능
- 개인 간 임대, 농지은행 위탁, 농지연금 수령 장점
Q. 눈에 띄는 게 '농지연금'인데요. 땅도 구입하고 연금까지 받는다면 1석 2조 효과일 텐데, 혹시 특별한 조건이 있나요?
- 경매로 받은 농지, 300만 원 연금까지 덤으로?
- 고령 농업인이 소유한 토지 담보로 받는 연금
- 농지연금, 면적에 관계없이 최고 300만 원 지급
- 경매로 농지 낙찰, 연금 신청하는 도시인 늘어
- 담보 농지에 불법건축물, 공동소유인 경우 제외
- 채권최고액 담보 농지 가격 15% 미만 시에만 신청
Q. 그런데 '농지'는 아무나 매입할 수 있는 게 아니라고 하던데요. 경매로 나온 물건이라 해도 '농지취득자격증명'을 받아야 한다는데, 어떤 건가요?
- 농지 살 때 필수, '농지취득자격증명'이란?
- 용도지역상 녹지지역과 비도시 지역 농지 취득
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부 꼭 확인해야
- 농사를 직접 짓는 농업인·농업법인 대상
- 관할청 담당자의 재량 판단에 의해 농취증 발급
- 'LH 투기 사태' 이후 농지 취득 심사 강화
Q. 농지 취득을 위해 준비해야 할 자료도 많고 요건도 굉장히 까다로운데요. 혹시 '농지취득자격증명'을 못 받는 경우가 많이 있나요?
- 농지취득자격증명이 미발급되는 경우는?
- 농업경영계획서 내 조건이 만족되어야 발급
- 불법 훼손되어 다른 용도로 사용된 경우 미발급
- 임차 기간 남아있는 경우, 농지 처분 명령 가능성
- 농지를 지분으로 취득하는 경우, 심의 대상
- 보유 농지 타인에게 임대한 경우, 취득 불가
Q. 하지만 가장 좋은 건 번거로운 절차 없이 매입하는 것일 텐데요. 혹시 '농지취득자격증명' 없이 농지를 매입하는 방법은 없을까요?
- '농지취득자격증명' 없어도 농지 취득 가능?
- 수도권 '텃밭' 경매로 싸게 장만하기
- 소규모 주말 체험 영농 목적의 경우 계획서 작성 불필요
- 세대별 합산 기준 1000㎡ 미만 농업진흥지역 외 농지
- 주말 체험·영농 목적으로 취득하는 경우 소유 가능
- 1만㎡ 이내 농지를 상속으로 취득 시 위탁 가능
Q. 그런데 농지를 낙찰받은 후에 사정이 생겨 농사를 못 지을 수도 있고 일부 다른 용도로 쓰시는 분들도 분명 계실 것 같거든요. 그런 경우에는 문제가 없을까요?
- 농지에서 농사 안 지으면 어떻게 될까?
- 영농 의무 위반 시, 이행 강제금 매년 부과
Q. 노후 대비를 준비하시는 분들 입장에선 어느 지역에, 어떤 농지를 골라야 할지도 고민이 되실 것 같거든요. 농지를 고를 때, 고려할 만한 기준이 있나요?
- '농지 취득' 노후 대비 효자 자산 되려면?
- 합법적인 취득 가능한 농지 선별하는 것이 중요
- 개발계획 있는지 해당 지역 도시기본계획 확인
- 개발 호재ㆍ대도시 인접ㆍ도로개통 예정지역 주목
- 시세 80% 이하 매물 낙찰 받고 진입로 없는 땅 피해야
- 주말농장용 텃밭을 고를 때는 저평가 지역 토지를 골라야
- 매화동 도시개발구역 지정을 위한 토지거래 허가구역
Q. 오늘 방송 보시고 농지 경매에 관심 가지시는 분들 많으실 것 같거든요. 농지 경매 팁과 함께 주의해야 할 점도 짚어주시죠.
- 농지 경매 유망 매물, 접근 시 주의할 점은?
- 향후 개발 내용 확인 후, 사용 수익에 대한 고민
- 현장 답사에서 수목이 있는 경우 법정지상권
- 타인의 분묘가 있는 경우 분묘기지권
- 공유 지분 농지 경매물건인지 확인 후 입찰
- 농취증 발급을 위해 해결되어야 할 문제 확인
(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
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