임대주택 2조 손실 났는데 정부는 더 지으라고... LH의 딜레마

영업이익 1년 새 41분의 1로 폭락

자산 규모만 222조원에 달하는 부동산 최대 공기업 한국토지주택공사(LH)는 지난해 매출 13조8840억원, 영업이익 437억원을 기록했다. 매출은 1년 사이 29%가 줄었고, 영업이익은 41분의 1로 급감했다. 이런 ‘실적 쇼크’의 주요 원인으로 “지을수록 손해”라는 임대주택 사업이 꼽힌다.

LH가 지난해 전국에서 143만 가구의 공공 임대주택을 운영하면서 2조원 넘는 손실을 본 것으로 알려졌다. 임대주택 임대료를 시세 대비 최대 70%까지 낮게 받는 데다가 잘못된 수요 예측으로 인한 공실이 4만 가구에 달하면서 손실이 눈덩이처럼 불어난 것이다.

정부가 임기 중 임대주택 50만 가구를 추가 공급한다고 밝힌 가운데 LH 내부에서 “부동산 침체 장기화, 지방 소멸, 인구 고령화 등의 변화에 따라 사업 구조를 근본적으로 개선해야 한다”는 목소리가 나오고 있다.

그래픽=박상훈

◇임대주택 운영 손실 2조원… LH의 딜레마

21일 본지 취재에 따르면, 이달 말 공개될 LH의 2023년 회계 보고서에는 임대주택 운영 손실이 전년(1조9649억원)보다 증가해 사상 처음 2조원을 넘을 전망이다.

전국 180만 가구 공공 임대주택 중 LH가 관리하는 주택 수가 143만 가구로 1년 만에 5만 가구 늘었고, 주택 노후화에 따른 관리 비용도 증가했기 때문이다. 실제로 LH 임대주택 수선유지비에서 노후 시설 개선 비용이 차지하는 비율은 2019년 6%에서 2022년 14%로 높아졌다.

2018년만 해도 임대주택 운영 손실은 9000억원대였는데, 5년 사이 손실 규모가 배로 늘었다. 전체 임대주택 공실 비율이 2018년 1.2%에서 지난해 4%로 높아진 것도 적자의 원인으로 꼽힌다. 한 건설업계 관계자는 “지난 정부에서 임대주택을 늘린다며 수요가 없는 지방이나 수도권 외곽에 대거 공급한 것이 패착이 된 것”이라고 말했다.

그래픽=박상훈

◇땅 팔고 못 받은 돈만 7조원 육박

LH는 지금껏 임대주택 사업 등에서 발생한 손실을 택지 매각 등으로 올리는 수익으로 충당했다. 정부가 공공 택지를 지정하면 LH가 토지 수용, 기반 공사를 마친 후 평평해진 토지를 건설사나 시행사에 파는 것이다. 하지만 최근 부동산 경기 침체 장기화로 땅이 잘 팔리지 않으면서 이런 수익 구조가 흔들리고 있다.

대표적인 것이 땅을 팔고도 대금을 제대로 받지 못하는 경우다. LH가 건설사나 시행사에 땅을 분양한 뒤 받지 못한 연체 금액(잔액 기준)은 지난해 말 기준 약 6조9000억원으로 2022년 말(3조9000억원) 대비 3조원가량 늘었다. 연체 기간이 1년 이상인 미수금이 절반이 넘는 것도 고민거리다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “내년부터 본격적으로 3기 신도시 토지들을 매각해야 하는데 최근 고금리와 공사비 급등 여파로 흥행이 어려울 수 있다”고 말했다.

토지 매각에 애를 먹으면서 채권 발행에 의존도가 커졌다. 2021년 28조8940억원이던 LH의 채권 발행 잔액은 올해 기준 36조7680억원으로 증가했다.

◇”일부 사업은 민간에 넘기는 방안 검토를”

더 큰 문제는 앞으로도 LH가 추진해야 할 정부 과제에 만만찮은 자금을 투입해야 하는 것이다. 정부는 공공 분양 50만 가구, 공공 임대 50만 가구 등 100만 가구 공급 계획을 추진 중이다. 건설 경기 회복을 위해 올해에만 지방 미분양 사업장 토지를 3조원 규모로 매입할 계획이다. LH는 최근 실적 부진에 대해 “정부 역점 사업은 차질이 없도록 잘 추진하겠다”는 입장이지만, 내부에선 “지금 같은 사업 방식으로는 올해 첫 적자를 볼 수 있고, 기업 존속도 장담하기 어렵다”는 목소리가 나온다.

국토부 차관을 지낸 김경환 서강대 교수는 “LH가 조금만 경영이 어려워지면 정부의 부동산 정책 전체가 흔들릴 정도로 의존도가 높은 것도 문제”라며 “과감한 민간 이양을 통해 LH의 업무 범위를 줄이고 보다 핵심적인 업무 위주로 조직도 재편해야 한다”고 말했다. 이창무 한양대 교수는 “지자체 또는 민간 임대주택 운영 기업에 사업권을 넘겨 국내 임대주택 시장도 일본처럼 산업화를 유도할 필요가 있다”고 말했다.