"5성급도 안 팔리네" 이자 부담에 호텔 용도변경 투자 급감

호텔 매입 후 하이엔드 오피스텔로 개발 유행 시들
최근엔 공유주택·임대형 기숙사로 탈바꿈 '인기'

한국 호텔 총 연간 투자규모는 2022년 5조5000억원을 기록하며 전체 상업용 부동산 중 10%의 비중을 차지다. 하지만 1년 만에 금리가 폭등하며 이자 부담이 커진 투자자들은 호텔보다 오피스를 선호하는 흐름을 드러냈다.

2021~2022년 활발했던 호텔 투자시장 분위기가 지난해부터 금리와 개발비 상승으로 반전됐다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후의 관광객 회복수요에 대한 기대가 있었지만 위축된 투자심리는 아직 회복되지 못하고 있다. 호텔 영업이익이 아닌 용도변경을 통한 재개발 이익을 목표로 하는 투자자들은 자금조달 시장의 어려움을 직면한 탓에 투자의사 결정을 미루는 모습이다.

21일 글로벌 부동산 컨설팅업체 '컬리어스(Colliers) 코리아'에 따르면 지난해 한국 상업용 부동산 투자규모에서 호텔이 차지하는 비중은 6%를 기록했다. 금리와 개발원가 상승을 이유로 전년(10%) 대비 감소했다. 보수적인 투자자들의 투자성향 변화로 안정적인 시장흐름을 보이고 있는 오피스에 대한 투자를 늘린 반면 개발비용이 들어가는 호텔 용도변경 투자에 대한 선호도는 줄었다.

지난 2년간 호텔투자 거래사례 중 매매금액 기준으로 가장 큰 규모의 투자는 밀레니엄 서울 힐튼 호텔이었다. 매매 가격은 1조1000억원 이었다. 이지스자산운용과 현대건설 컨소시엄은 이곳을 오피스와 호텔로 재개발할 예정이다.

두 번째로 큰 규모의 거래는 블루코브자산운용이 인마크자산운용으로부터 약 7000억원에 매입한 그랜드 하얏트 서울 호텔이다. 최근 브룩필드자산운용은 여의도 IFC(국제금융센터) 건물 중 콘래드 서울 호텔의 분할 매각을 추진하고 있다. 올해 안에 거래가 완료되면 이 또한 4000억원에 가까운 대형 딜(deal)이 될 것으로 보인다.

장현주 컬리어스 코리아 리서치팀 이사는 "팬데믹 당시 영업이 힘들어진 호텔을 매입한 후 하이엔드 오피스텔이나 주거복합시설로 개발하는 등의 투자가 활발했다"며 "최근 들어 고금리와 공사비 상승으로 인해 주거시설로의 용도변경 개발에 대한 관심은 줄어든 대신 한정된 공급과 견고한 수요로 안정적인 시장흐름을 보이고 있는 오피스로의 전환이 증가할 것"으로 내다봤다.

티마크그랜드호텔 명동은 15층 규모의 오피스로 리모델링돼 올해 공급될 예정이다. 광화문역에 위치한 뉴국제호텔도 리모델링 공사를 거쳐 올해 4분기에 오피스의 공급을 앞두고 있다. 티마크는 논현동에 위치한 DL 그룹 소유의 글래드라이브호텔을 매입하여 오피스로 리모델링 할 계획이다.

코로나19로 인해 수익성이 악화된 중급 호텔을 매입, 공유주거로 리모델링해 운영하려는 사업자가 증가했다. 그동안 국내 기관투자자들은 서울 핵심 지역에서 다가구 임대주택을 운영하며 수익률을 확보하기 어려웠다. 거액의 종합부동산세와 높은 누진세율 등이 부담으로 작용했다.

최근 임대형 기숙사가 공동 주택으로 분류되고 종부세제가 완화되며 투자자들은 공유주거나 임대형 기숙사로 눈을 돌리고 있다. 이지스자산운용은 라마다 앙코르 서울 동대문 호텔을 사들인 후 맹그로브 브랜드의 공유주거로 리모델링했다. 기존 호텔의 일부 층수를 장기 투숙 고객을 위한 주거상품으로 리모델링한 다음 공유주거로 운영하는 운영사도 늘어나는 추세다.

장 이사는 "준공시기가 많이 지났고 운영에 어려움이 있는 호텔 자산은 입지가 좋을 경우 공유주거로 재개발을 하기 위한 투자 대상이 될 것"이라며 "공유주거 사업확대를 위해 저평가된 중소형 호텔을 매입하려는 해외 투자자의 활동도 활발해지고 있다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr