[헤럴드광장] 부동산신탁사의 선제적 리스크 관리

최근 금융감독당국은 금융감독업무 설명회를 열어 감독·검사 방향에 대해 업계와 의견을 교환했는데, 이 자리에서 금융감독당국은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등 위험자산의 투자 비중이 높은 금융투자회사, 특히 부동산신탁사에 대한 철저한 리스크 관리를 강조했다고 한다.

부동산신탁사와 관련해 최근 크게 두 가지 이슈에 관심이 쏠리고 있는데, 첫째는 경기악화에 따른 부동산신탁사의 건전성, 유동성 리스크다. 둘째는 영업행위 과정에서 발생하는 불건전영업행위다. 먼저 고금리와 경기악화 등에 따른 리스크는 부동산신탁사가 개발주체로 사업을 주도하며 시공사를 관리 감독하는 차입형 토지신탁과 밀접한 관계가 있다. 즉 부동산신탁사가 사업장을 실질적으로 지배, 운영, 관리하다 보니 차입형 토지신탁 수주 감소에 따른 신탁보수 감소와 금리상승에 따른 조달비용 증가, 사업장에 대한 대손비용 부담 등이 신탁사의 건전성과 유동성에 직접 영향을 줄 수 있다는 것이다.

또한 차입형 토지 신탁보다 리스크가 적어 보이는 책임준공형 토지신탁의 경우도 얼마전 태영건설 사례에서 알 수 있듯이 건설사(시공사)의 부도가 가시화되면 부동산 신탁사의 건전성이 위협 받을 수 있다.

일반적으로 부동산 신탁사는 대주단에게 책임준공을 확약해 주는데, 보통 분양율이 일정 수준(약 60%도 추정) 정도만 되면 건전성을 해칠 우려가 적지만 경기가 지속적으로 악화돼 부실 PF사업장이 증가할 경우 분양율이 더욱 낮아질 수 있으니 절대 안심할 수 없다는 점을 유념해야 한다.

물론 현행 신탁법상 신탁보수의 우선 회수 권한이 인정되므로 자산운용사나 증권사가 자기계산으로 자기 운용 펀드 등에 투자하는 경우와 달리 신탁사의 리스크는 제한적이라고 말 할 수 있을지 모르겠다. 하지만 현재 부동산 시장 상황이 우호적이지 않은 만큼 대규모 분양실패가 연쇄적으로 발생할 경우 부동산 신탁사의 건전성 뿐만 아니라 부동산 신탁시장 전체의 신뢰도가 낮아질 경우 걷잡을 수 없는 위기 상황에 빠질 수 있다는 점을 간과해서는 안된다.

둘째로 부동산신탁사의 불건전 영업행위가 우려된다는 점이다. 불과 얼마 전까지만 해도 부동산 시장 호황속에 금융회사 임직원들이 사익추구 행위가 문제가 된 일이 있는데, 부동산 신탁사도 예외는 아니다. 예를 들면 부동산신탁사 임직원이 직무정보를 이용해 개발지역 시행사 SPC의 지분 등에 투자해 이익을 얻거나, 영업 활동 과정에서 일감을 몰아주는 행태도 나타날 수 있다.

또한 여기서 주의할 점은 부동산 수분양자들은 금융소비자가 아니기 때문에 분쟁이 발생했을 때 금융감독당국이 아닌 한국소비자원에서 소관, 그리고 건설공사 도급인과 수급인 간의 분쟁은 건설분쟁조정위원회 소관 사항이라는 것이다. 결국 시행사, 수익자 등 신탁계약의 당사자만 금융감독당국에서 일원화되고 체계적인 법적 보호를 받을 수 있다는 것이다. 관계 위원회 간의 유기적인 협조 관계가 긴요하다는 점을 잊어서는 안 될 것이다.

경기 호전의 기미가 좀처럼 보이지 않는 작금의 시장상황에서 무엇보다도 부동산신탁사는 내부통제에 각별히 유의해 리스크를 철저히 점검하고 이를 토대로 내부통제기준을 정비해야 한다. 또한, 신탁업자로서 특정 신탁재산의 이익을 해치면서 자기 또는 제3자의 이익을 도모하는 행위를 해서는 안되는 만큼, 신탁사의 재무상황이 녹록지 않더라도 신탁사무와 관련 없는 비용을 회사가 부담하지 않고 신탁재산에서 지급하는 행태도 금물이다. 또한, 공사 관련 업체의 선정기준 및 계약체결시 관련 내규를 마련해 철저히 준수하고 문제 사업장 등에 대한 현장점검 등을 통해 공사비 과다지급 소지도 방지해야 한다. 일부에서 발생하고 있는 직무정보를 이용한 사익 추구 방지도 선결돼야 할 것이다.

모쪼록 어려운 상황이기는 하지만 이러한 위기가 기회가 되어 우리나라의 신탁업이 더욱 더 선진화되는 계기가 되길 기대한다.

이후록 법무법인 율촌 수석전문위원

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