서울시, 용적률 체계 개편… 공개공지 설치하면 최대 120% 상향

서울에서 건물을 지을 때 시민들이 자유롭게 이용할 수 있는 공개공지를 조성하면 용적률의 120%를 추가로 받을 수 있게 된다. 인위적으로 낮췄던 준주거·상업지역 기준용적률 하향 규정도 사라진다.

서울시는 과감한 인센티브를 제공하고 불필요한 규제를 해소하기 위한 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 19일 발표했다. 주요 내용은 ▲상한용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등으로 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용된다.

서울 지역 아파트 단지 전경. /뉴스1

먼저, 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다. 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다. 준공업지역의 경우 140%까지 가능하다.

예를 들어 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용된다. 일반상업지역 기준용적률이 기존 최대 600%에서 800%로 확대되고 인센티브는 800%의 120%가 적용되는 데 따른 것이다.

이어 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정이 폐지돼 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용된다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 말한다.

준주거 지역은 기존 300%에서 400%로 확대되고, 중심상업지역은 기존 600~700%에서 1000%로 변경된다. 근린상업과 일반상업지역도 각각 현재 400~500%, 500~600%에서 600%와 800%로 확대한다.

대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행되고, 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입시 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.

또 지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 로봇 친화형 건물 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도를 전환한다.

동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계는 통합한다. 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화한다.

이번 용적률 체계 개선을 통해 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다고 시는 밝혔다. 특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역은 대부분 강북·강서지역에 있어 강남·북 균형 발전에도 크게 기여할 것으로 시는 전망했다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것”이라며 “앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔다.

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