[법률플러스] 토지의 독점적·배타적 사용·수익권 행사의 제한

임한흠 변호사 법무법인 마당

어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입돼 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우 토지 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하거나 그러한 사용 상태를 용인했다면, 그 점유자를 상대로 한 부당이득반환청구나 손해배상청구, 토지인도청구 등의 독점적·배타적인 사용·수익권 행사가 제한된다.

과거 대법원은 이의 경우를 토지 사용·수익권의 포기나 상실 문제로 해결했으나, 근래 대법원은 이 문제를 신의성실 원칙의 문제로 관념하고 있다. 즉, 토지 소유자가 자신의 의사로 그 소유 토지를 위와 같은 상태에 있도록 용인했다면, 이로써 소유자의 위 토지에 대한 독점적·배타적 사용·수익권의 행사가 제한되는 것은 금반언이나 신뢰 보호 등 신의성실의 원칙상 기존 이용 상태가 유지되는 한 소유자가 이를 수인해야 함에 따른 결과일 뿐이고 그로써 소유권의 본질적 내용인 사용·수익권 자체를 대세적·확정적으로 상실하는 것은 아니라는 것이다. 따라서 이 경우에도 일정한 요건을 갖춘 때에는 신의성실의 원칙으로부터 파생되는 사정변경의 원칙에 따라 소유자가 다시 독점적·배타적 사용·수익권을 행사할 수 있다고 한다.

요컨대 현재의 판례는 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는지를 판단할 때는, 소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공하거나 그 사용을 용인하게 된 경위와 그 규모, 토지 제공 당시 소유자의 의사, 토지 제공에 따른 소유자의 이익 또는 편익의 유무와 정도, 해당 토지의 위치나 형태, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경, 소유자가 보인 행태의 모순 정도 및 이로 인한 일반 공중의 신뢰 내지 편익 침해 정도, 소유자가 행사하는 권리의 내용이나 행사 방식 및 권리 보호의 필요성 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 해 신의성실의 원칙상 허용될 수 있는지를 고려해 판단해야 한다고 한다. 또한 판례는 독점적·배타적 사용·수익권 행사의 제한을 인정함에는 신중하고 엄격하게 판단해야 하고, 위와 같은 제한에 관해서는 이를 주장하는 사람에게 그 요건에 관한 증명 책임이 있다고 한다.

아무튼 우리 판례는 헌법상 재산권 수용 등에 있어서의 정당 보상의 원칙이나 법치행정의 취지 등을 근거로 토지의 독점적·배타적인 사용·수익권 행사 제한에 관해 위와 같은 엄격한 태도를 취하고 있는바, 이러한 점을 충분히 알아둘 필요가 있다.

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