금융시장의 눈길을 사로잡은 부동산 STO
대부분의 부동산 뉴스와 정보는 아파트에만 집중된 것이 현실. 부족하고 불균형한 부동산 정보는 각종 사고와 문제를 일으키는 큰 걸림돌이다. 연간 7억 건 이상의 방대한 데이터를 분석하는 토지·건물 거래 정보 플랫폼인 밸류맵 전문 팀과 함께 매달 부동산 시장의 이슈와 트렌드를 짚어본다.
경기 침체로 그간 돈줄이 말랐던 금융업계에서 주목하고 있는 시장이 있다. 바로 ‘STO’다. STO는 토큰증권발행(Security Token Offering)의 약자로 부동산, 미술품, 주식 등 다양한 자산을 기반으로 블록체인의 분산원장 기술을 활용해 자본시장법상 증권을 디지털화한 것을 의미한다.
이에 앞서 STO를 조금 더 자세히 살펴보자면 증권을 디지털화시키는 방식으로, 여기에 해당하는 증권은 비금전신탁과 투자계약증권이다. 즉 기존에 증권발행이 되지 않았던 비금전수익증권과 투자계약증권을 토큰증권(ST)이라는 형태로 발행할 수 있게 된 것이 STO의 전반적인 내용이다.
그리고 부동산 STO는 부동산을 기초자산으로 토큰증권을 발행하고 그 토큰증권에 투자하는 것을 의미한다. 기본적으로 등기를 기반으로 형성되며 STO는 블록체인 기술을 활용해 자산을 유동화하고 토큰을 상장 및 유통하기 때문에 투자자 입장에서는 적은 금액으로 분할 투자가 가능하다. 특히 부동산은 STO 기초자산 중 시세 확인이 가능하고 투자자들이 부동산 관련 투자에 대한 경험이 많은 데다 단가가 다른 기초자산에 비해 높게 형성되어 있다. STO 시장 중 가장 빠르게 성장할 것으로 손꼽히고 있는 분야여서 부동산 업계에서도 주목하고 있다.
고정자산인 부동산을 유동자산으로 손쉽게 바꾸기 위한 시도는 그간 지속해서 있었다. 1990년 도입된 부동산 PF 역시 부동산을 유동자산으로 바꾸기 위한 대표적인 사례이다. 부동산 PF는 향후 현금 흐름 발생이 예상되는 특정 프로젝트에 대해 건설 등에 필요한 자금을 조달하고 해당 프로젝트에서 발생하는 현금 흐름으로 자금을 회수하는 금융기법이다.
이후에는 1999년 ‘주택저당채권 유동화회사법’ 제정으로 주택금융 역시 발전하며 주택저당채권을 통한 유동화 기법인 MBS(Mortgage-Backed Securities : MBS)와 MBB(Mortgage Backed Bond : MBB) 등이 도입됐다. 또한, 2000년대에 들어서며 간접투자제도가 도입되었고, 국내 부동산 시장에서 부동산 유동화 시장 규모가 급격히 늘어나기 시작했다.
현재 우리가 흔히 알고 있는 리츠와 부동산 펀드가 바로 부동산 간접투자 상품에 속한다. 먼저 리츠(REITs : Real Estate Investment)는 소액투자자들에게 지분권을 판매해 수집한 자금을 부동산에 투자하고 발행한 수익을 투자자에게 돌려주는 회사를 말한다. 투자자들은 부동산투자회사에 투자하는 것으로 리츠 상품을 취급하며 리츠는 주식을 발행해 자금을 모집하고 부동산 또는 관련 상품에 투자해 수익을 배분하는 회사다. 이때 투자자들이 직접 개입해 개별부동산을 선택하는 것은 불가하다.
부동산 펀드는 그 대상이 실물자산 부동산으로, 투자전문기관이 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 운용해 수익을 배분한다. 리츠 투자는 부동산투자회사 지분을 매입해 수익을 공유하는 것이며, 부동산펀드는 투자자가 하나의 조합을 이뤄 오피스나 빌딩을 매입하는 것이 라는 차이가 있다.
이처럼 부동산을 유동자산으로 바꾸는 유동화의 역사는 IMF를 시작으로 빠르게 성장하기 시작했다. 다만 빠르게 성장했음에도 불구하고 대형 부동산 자산 위주로 형성돼 있어 일반 개인투자자들이 참여하는 데에는 항상 한계가 있었던 것이 사실이다. 또한, 기존 법 체제하에서 유동화가 가능한 부동산은 전 세계 부동산 시장 규모의 1% 수준에 그치는 등 턱없이 적었다. 이런 상황을 바탕으로 부동산 STO가 시장에 안착하면 부동산 투자 단위가 토큰단위로 줄기에 적은 투자금으로 투자가 가능해질 뿐 아니라 부동산 시장에 공급되는 유동성이 대폭 확대될 것이란 전망이다.
부동산 STO에 앞서 시장에 등장한 것은 조각투자시장이다. 부동산 조각투자시장(DABS : Digital Asset Backed Securities, 디지털 유동화 증권)은 기초자산인 부동산을 블록체인 기술을 활용해 디지털 유동화 증권을 발행하고 유통하는 서비스로, 2019년 규제 특례(혁심금융서비스)하에서 시범적으로 사업을 시작했다.
서비스 주요 구조는 이렇다. 우선 부동산 소유주가 신탁회사와 신탁계약을 체결한다. 신탁회사는 신탁 수익증권을 공모 및 발행한다. 발행된 수익 LH 주도의 리츠 사업으로 진행되었던 세종 로렌하우스. 증권은 신탁회사가 보관하고 신탁회사는 수익증권에 대한 반환청구권을 표시하는 전자증서를 투자자에 교부한다. 투자자는 신청인이 개설한 플랫폼을 통해 다자간 매매체결 방식으로 전자증서를 거래한다. 소유한 부동산에 대한 관리와 처분 업무를 신탁회사에 맡기고 신탁회사가 이를 운용하거나 처분하면서 나오는 수익을 그 신탁의 수익권자들에게 배분한다. 이때 이 신탁에 대한 수익권(투자 수익권)을 전자화해 디지털 증권 하나에 수익권 하나가 매칭되는 방식으로 DABS를 발행하고 이 DABS를 일반에서 공모한다.
DABS를 취득하게 되는 투자자는 DABS의 기반이 되는 부동산에 대한 수익권(투자 수익권) 하나를 취득하게 되고 이에 따라 분기마다, 해당 부동산의 임대에서 나오는 임대수익 중 수수료 등을 제외한 이익을 배당받을 수 있다. 또한, 부동산 처분 시에도 처분에 따른 청산액을 배분받는다. 해당 DABS 보유자는 플랫폼에서 개설한 거래시장을 통해서 이를 팔거나 사는 등 유통에 참여할 수 있다.
다만 DABS는 암호화폐는 아니며 블록체인 지갑 내 수익증권은 법적 효력을 가지지 못한다. 현존하는 부동산 펀드나 리츠 등 타 간접투자 상품 대비 배당수익률이 낮다는 한계가 있다. 자산 취득가액의 100%를 공모를 통해 조달하기 때문에 차입을 통한 레버리지 효과를 누릴 수 없기 때문이다.
또한 DABS의 발행부터 유통까지 전 단계가 단일 플랫폼에서 이뤄지고 있어 전통적인 증권시장과 비교하면 기초자산 소싱과 유통 측면에서 기존 증권사와 부동산 운용사 대비 운영 역량이 부족하다는 평가도 존재한다. 부동산 소유자가 부동산 조각투자 발행자가 되기 때문에 조각투자 발행 기초가 되는 실물자산에 대한 가치평가가 공정성을 취득하기 어려운 구조로 돼 있으며 발행자가 거래소 업무를 겸하는 것이 대부분이라는 점 등에서 투자자 보호에 취약한 측면을 보이기도 한다.
반대로 부동산 STO는 발행과 유통 주체가 분리돼 있어 투자자 보호의 정도가 높다는 장점을 가지고 있다. 특히 DABS는 샌드박스로 지정돼 최대 4년까지만 규제 완화 효과를 보지만 이후에는 지속성을 이어가기 어렵다는 점이 있다. STO는 자본시장법 개정안과 전자증권법 개정안이 통과돼야 하지만 올해 내로 통과를 전망하고 있어 지속 가능한 투자환경이 마련될 것으로 예측된다.
국내 STO 시장 규모는 하나금융경영연구소에 따르면 올해 34조원에서 2026년 119조원, 2028년 233조원, 2030년 367조원대로 가파르게 성장할 것으로 전망되고 있다. 특히 주식과 부동산 등을 포함해 금융업 관련 시장이 70%를 차지할 것으로 보인다.
부동산 STO는 활용법 역시 다양하다. 먼저 ‘기업구조조정(CR) STO’는 기업의 보유한 자산(사옥, 공장, 판매시설 등)을 STO로 유동화(현금화)한 후 해당 자산에 다시 재임대하여 자금을 조달하는 방식이다. 기존 세일앤리스백(매각 후 재임대) 방식 대비 더 빠르고 확실하게 자금조달이 가능해진다. 이외에 부동산 STO를 활용해 전개가 가능한 금융상품들은 다음과 같다.
부동산 개발 STO : 부동산개발사업장을 대상으로 해당 자산에 대한 가치평가 이후 이를 STO로 유동화해 투자계약증권 형태로 발행해 유통하는 방식이다. 부동산 개발 시 해당 자산을 기초자산으로 투자계약증권을 발행해 자금을 조달하며 ST를 소유한 투자자들이 공동소유자가 되는 형태다. 일종의 조합을 형성하게 돼 사업을 진행하며 분양 시 분양 대금이 투자수익으로 귀속된다.
미분양 STO : 미분양 주택을 기초자산으로 비금전신탁수익증권 형태의 STO를 발행한다. 이때 정부 및 지자체와 공공임대 계약을 체결해 해당 주택의 전월세를 배당금으로 활용함으로써 미분양 주택 해소책 대안이 될 수 있다. 5년, 10년 운용한 이후 정부(지자체) 매각 혹은 분양 전환으로 선택할 수 있어 매각 실패 우려 및 투자금 회수 불능 리스크가 낮아지게 된다.
미준공 STO : 공사가 중단된 현장의 사업권을 인수하고 해당 사업장을 기초로 투자계약증권을 발행한다. 이때 사업 안정성을 담보하기 위해 지자체(정부)가 일정 비율의 지분을 소유한다. 나머지 지분에 대해서 투자자들에게 STO 발행하며 실제 개발 이후 분양까지의 사업을 진행, 분양 이익이 투자 수익으로 귀속되는 형태다. 부동산 개발 STO와 동일하게 정부가 해당 사업장에 대한 자금조달을 STO로 하는 것이기 때문에 대출이자가 배당금으로 책정된다.
배당전문 STO : 수익형 부동산을 비금전신탁수익증권으로 발행, 지분만큼 해당 건물의 월세를 월 배당을 받는 상품이다. 최소 보유기간 10년 이상으로 부동산 펀드와 리츠의 장점을 STO 형태로 풀어내 장기간 안정적인 배당수익 획득이 가능해진다.
리파이낸싱 STO : 조달한 자금을 상환하기 위해 다시 자금을 조달하는 리파이낸싱 구조에 STO를 활용하는 기법이다. 예컨대 부동산 개발에 있어 토지 계약금 대출과 자기자본 일부로 토지를 계약하고 브릿지(토지 잔금)대출을 일으켜 토지 권원을 확보한다. 이때 해당 계약금 대출과 브릿지 대출을 본 PF로 상환하고 본 PF는 중도금대출로 상환, 중도금 대출은 잔금대출로 상환하는 리파이낸싱 구조를 가지고 있다. 해당 관계에 대출을 상환하는 단계 일부를 부동산 담보대출이 아닌 채권발행 STO로 진행해 리파이낸싱 구조에 들어가는 것을 의미한다.
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월간 전원속의 내집 2024년 4월호 / Vol.302 www.uujj.co.kr
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