"규제 덜 받고 공사비도 아낀다"… 꼬마빌딩 '리모델링' 열풍

신축보다 대출금리·공실 부담↓
'씨앗융자' 등 정부 자금 지원도
상권 중심지역 관련문의 늘어나
용적률 등 과거 기준 적용 '매력'

#1.서울 마포구 노고산동에 위치한 지상 5층 상가주택(대지면적 117㎡)은 1991년 준공된 이후 30년이 넘었다. 신촌역이 가깝고 유동인구가 많은 곳에 위치해 건물주는 승강기 설치 등 리모델링을 선택했다. 근린생활시설로 용도변경하고 수직 증축했다. 공사기간 6개월간 총비용은 5억9000만원이 투입됐다. BSN빌사남에 따르면 해당건물을 신축할 경우 공사비는 최소 10억원, 공사기간은 12개월이 걸린다.

#2.준공된 지 50년 넘은 서울 용산구 삼각지역 인근 3층 건물(대지면적 2214㎡)을 소유한 A씨는 신축보다 리모델링에 관심을 두고 있다. 올 1월 인근 근린생활시설이 대지면적 3.3㎡당 1억6000만원에 거래될 정도로 땅값이 비싸지만 공사비 급등 등으로 신축비용이 만만치 않아서다.

노후 꼬마빌딩 소유주들이 골조만 남기고 내·외관을 대수선하는 리모델링을 택하고 있다. 신축할 경우 비용이 더 커지는데다가 대출 금리 부담도 녹록지 않기 때문이다. 리모델링이 신축 보다 공기가 짧아 공사비 역시 덜 들어간다. 이는 상대적으로 낮은 임대료 책정으로 이어져 공실우려를 줄일 수 있다. 특히, 정부가 리모델링 상가 지원책까지 내놓은 것도 한몫하고 있다.

15일 건축사무소 및 중개법인에 따르면 가로상권이 발달한 지역 중심으로 노후 상가 건물주들의 리모델링 문의가 늘고 있다. 건축주 및 시행사들이 신축을 위한 대출이 어려워지고 금리도 높아지면서 기존 건축물을 대수선하는 방향으로 선회하고 있어서다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 "건물주들 중 리모델링 관련 시설자금대출 상담을 하는 경우가 신축 보다 체감상 더 많다"고 말했다.

이병철 경동하우징 현장소장은 "신축의 공사비·공기를 100으로 보면 리모델링은 70% 수준이다"고 말했다. 김경민 아피아건축사사무소 대표는 "신축을 하려고 했던 건물주들이 리모델링으로 택하는 경우가 늘고 있다"며 "신축은 일반적으로 지하 주차장을 조성해야하는데 해당 토목공사는 전체 공사비의 30%로 비용부담이 크다. 반면 리모델링은 이를 하지 않아도 돼 공사비를 줄일 수 있다"고 말했다.

리모델링이 신축 보다 규제를 덜 받는 것도 매력이다. 김윤수 BSN빌사남 대표는 "신축을 하게 되면 현재의 건축법규에 맞춰 강화된 기준을 적용받지만 과거 지어진 건물은 리모델링 과정에서 과거 적용됐던 법규를 그대로 유지돼 주차장, 용적률 등을 그대로 적용할 수 있다"고 말했다.

건물 임차인인 자영업자들이 임대료가 높은 신축을 선호하지 않는 것도 요인으로 꼽힌다. 정창호 에코건축 대표는 "근린생활시설 3.3㎡당 신축 공사비가 800만원 정도다. 건물주 입장에서 신축은 비용이 많이 들어가 투자 회수가 쉽지 않다"며 "반면 자영업자들은 임대료를 높은 신축을 기피하는 분위기이다"라고 말했다.

아울러, 정부가 지난달 20일 노후상가 리모델링 등 정책기금 융자 지원을 확대한 점도 꼬마빌딩 리모델링 시장에 청신호가 되고 있다. 현재 씨앗융자(현재 금리 2.2%) 제도는 재래시장 등 도시재생지역 내 상권활성화 목적의 상가 리모델링 등 자금 지원을 하고 있다. 씨앗융자 지원대상에 상가복합주택(주택비율 40% 이내)도 포함하기로 했다. 지자체가 리모델링을 지원하기도 한다.

junjun@fnnews.com 최용준 기자