[단독] 서울 창동 일대 첫 지역개발 청사진

도봉구 지구단위계획 수립
재건축 추진 15곳으로 늘어
난개발 우려 커지자 첫 적용
주공·상아·방학신동아 등
용적률 최대 360% 상향 주목

창동·상계 택지개발지구에 속한 서울 도봉구 창동주공19단지 전경. 이희수 기자

재건축 연한(30년) 이상 노후 단지가 많은 도봉구 창동 일대에 대한 지구단위계획이 최초로 세워진다. 지구단위계획은 쉽게 말해 지역 전반에 대한 개발 가이드라인이다. 창동주공 등 노후 단지 15곳이 재건축 사업을 추진하자 서울시와 도봉구가 난개발을 막기 위해 가이드라인을 만들고 나섰다.

15일 정비업계에 따르면 서울시와 도봉구는 최근 '창동·상계 택지개발지구 일대 지구단위계획 수립 용역'을 발주했다. 대상지는 도봉구 창1·4·5동 일대(면적 112만8775㎡)다. 1980년대 대규모 주택공급을 위해 택지개발촉진법에 따라 아파트촌이 형성됐다. 1985년 상계 택지개발지구(창4동), 1986년 창동 택지개발지구(창1·5동)가 각각 지정된 이후 약 40년 만에 처음으로 지역 전반에 대한 개발 청사진을 그리는 것이어서 주목된다. 이 지역은 그간 재건축·재개발이 더뎌서 오래도록 별다른 개발 계획이 수립되지 않았다.

두 기관이 지구단위계획을 짜고 나선 건 도봉구에서 재건축을 추진하는 단지가 15곳으로 늘었기 때문이다. 도봉구에 따르면 창동상아1차, 쌍문한양1차, 방학신동아1단지, 삼환도봉, 창동주공18·19단지는 서울시의 주택정책인 신속통합기획 패스트트랙(자문 방식)을 통해 정비계획 초안을 이미 짜고 있거나 만들려고 준비 중이다. 창동 동아아파트는 안전진단 용역이 끝나 조만간 통과 여부가 결정된다. 업계에선 무난히 통과할 것으로 보고 있다. 창동주공4단지와 17단지는 안전진단이 진행 중이다. 이 밖에도 창동주공1·2·3단지와 창동상아2차, 쌍문한양2·3·4차, 도봉유원 아파트 주민들이 안전진단을 받기 위해 비용을 마련하는 중이다.

모든 단지가 아직은 재건축 초기 단계다. 하지만 15개 단지를 합하면 1만9000가구가 넘는다. 한꺼번에 재건축을 추진하면 자칫 난개발이 될 수 있어 서울시와 도봉구가 미리 가이드라인을 만든다는 입장이다. 일단 창동·상계 택지개발지구를 중심으로 그 주변부까지 포함해 총 12개 단지에 대한 개발 청사진이 나올 것으로 보인다.

두 기관은 지하철 1·4호선 창동역에 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 신설을 고려해 개발 계획을 짤 예정이다. 도봉구 관계자는 "서울시 주거정책 기조도 반영할 예정"이라고 말했다. 서울시는 지난달 재건축·재개발 활성화 방안을 발표하며 역세권 노후 단지의 용도지역을 준주거지역으로 상향해주겠다고 발표한 바 있다. 창동역 역세권 단지들이 해당 정책의 수혜를 누릴지 관심을 모은다.

또 서울시는 용적률이 이미 200%를 넘는 과밀 단지에 대해 용적률 최대치의 1.2배를 적용하겠단 입장이다. 제3종 일반주거지역에 속한 노후 단지라면 용적률을 최대 360%까지 올릴 길이 열린 것이다. 나아가 강북권을 중심으로 사업성을 높여주는 '보정계수' 제도를 도입하겠다고 했다. 창동 일대에 15층 높이 중·고층 단지가 많아 서울시가 최근 발표한 정책 기조가 반영된다면 사업성이 개선될 것으로 분석된다. 다만 높은 금리가 오래 유지되고 있는 데다 공사비가 급증하는 상황은 변수다.

한편 이 밖에 도봉구에선 재개발 사업도 여럿 추진되고 있다. 방학동 685 일대와 창동 470 일대는 정비계획을 수립하는 단계다. 쌍문3구역은 정비구역이 지정돼 조합 설립을 추진 중이다. 도봉2구역은 지하층 골조공사가 진행되고 있다.

[이희수 기자]