"전입신고 날에 집주인이 근저당 설정을 했어요"

임대차계약 후 고의 근저당 설정 피해 발생

임대차계약 후에 임대인이 고의로 근저당을 설정해 세입자에게 피해를 끼치는 일이 잇따라 발생하고 있다. /이미지=이미지투데이

"집주인의 부탁으로 전입신고를 미뤘는데 신고 날에 근저당 설정이 됐습니다."

임대차계약 후에 임대인이 고의로 근저당을 설정해 세입자에게 피해를 끼치는 일이 잇따라 발생하고 있다. 법률 전문가들은 세입자가 전입신고를 해도 효력이 발생하지 않는 시차를 이용해 사기 행각을 펼치는 피해 사례가 늘고 있다며 주의를 당부했다.

엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "주택 임대차에서 세입자가 계약 잔금을 치를 때 근저당권 설정 여부를 잘 확인하지 않는 경향이 있는데 이를 악용해 전입신고 날 근저당 설정을 하는 전세사기 사례가 등장했다"고 소개했다.

근저당권이란 채권의 담보로 미리 설정한 저당권이다. 집주인이 돈을 빌리기 위해 임대차계약을 체결한 주택을 담보로 설정한 것이다. 현행법상 근저당권의 효력은 등기 접수 시 발생하게 된다. 세입자가 신청한 전입신고의 효력은 다음 날 자정(0시)부터 발생한다.

전입신고 효력이 발생하는 시간 차이를 이용해 근저당을 설정하는 수법으로 세입자가 선순위 채권자에 들지 못해 보증금을 전부 돌려받지 못하는 위험에 빠질 수도 있다. 이러한 근저당 설정은 형법상 사기죄가 성립할 수 있다.

엄 변호사는 "법원이 사기죄의 성립 여부를 판단할 때는 상대방에게 피해가 발생했음을 인식한 행위인지 여부가 기준이 된다"며 "집주인이 세입자의 보증금 피해를 예상하고 전입신고 당일 근저당을 설정했다면 형사고소를 할 수 있다"고 설명했다.

다만 세입자가 이 같은 상황을 미연에 방지하는 것이 가장 현명하다. 근저당권 전세사기를 예방하려면 잔금을 지급하기 직전 등기부를 확인해야 한다. 전입신고 다음 날도 등기부를 열람해 근저당 설정 여부를 확인할 수 있다.

엄 변호사는 "등기부를 확인해 이상이 없다고 판단되면 해당 시점으로부터 전입신고가 완료되는 날까지 근저당 설정에 관한 계약 파기 특약을 넣어 피해를 예방할 수 있다"며 "이러한 조치를 해도 전세사기가 발생한다면 특약 위반으로 계약을 해지하고 전세금반환소송과 형사고소를 통해 대응해야 한다"고 조언했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr