총선 후 부동산 시장 ‘이곳’이 뜬다는데…인기 비결은 새 아파트라서?

규제 완화 발목에 금리 주목
수도권 재건축 기대감 꺾일듯
공급절벽·전월세 동향 등 변수

반포일대 부동산 중계업소. 사진과 기사는 관련 없음. [이충우 기자]

총선 이후 부동산시장은 큰 하락도, 상승도 없는 ‘박스권 장세’가 이어질 전망이다. 시장영향이 큰 변수였던 규제완화는 여당 참패로 난항이 불가피하고 금리 변동과 공급 부족, 부동산금융(프로젝트파이낸싱·PF) 부실 문제는 현 상태에서 변한 게 없기 때문이다.

다만 규제완화 기대감이 있던 서울 재건축시장이나 지방 주택시장은 다소 타격을 입을 수 있다. 장기적으로는 전월세시장과 공급축소에 따른 변동성 확대가 주요 변수로 떠오를 수 있다는 전망이 많다.

12일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 최근 3주 연속 오르고, 전셋값은 47주째 뛰고 있다.

하지만 현재의 가격반등이 상승 분위기로 이어질지는 미지수다. 시장추이 선행지표로 쓰는 서울 아파트 거래량이 지난달 기준 3000건 근처까지 올라와 회복세를 보이고 있지만, 평년 수준(5000~6000건)에는 아직 많이 못미치기 때문이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울·수도권은 강보합, 지방은 미분양 적체 등으로 가격이 조정받는 점을 고려하면 전체 분위기는 관망세로 판단하는 게 맞는다”며 “정책추진 환경도 바뀐 게 없는 만큼 당분간 지금 상태가 이어질 수 있다”고 판단했다.

규제완화가 사실상 어려워졌기 때문에 부동산시장의 또 다른 주요 변수인 금리인하 시점이 중요하다는 주장도 나온다. 미국이 탄탄한 소비와 산업생산을 보여 기준금리 인하를 기존 예상보다 늦출 가능성이 크다. 실제로 글로벌 투자은행 10곳 중 4곳은 이달 들어 미국 연방준비제도의 기준금리 인하 시점 전망을 한 달씩 뒤로 미뤘다. 올해 말 미국 기준금리 전망은 지난 3월 11일 4.41%였던 것이 이달 8일 4.7%로 높아졌다. 금리 인하 폭에 대한 기대 역시 줄었다는 뜻이다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “금리가 내려가는 시점과 추이가 시장기대에 미치지 못하면 관망세를 키우는 데 영향을 줄 수 있다”고 내다봤다.

지방시장 활성화를 노린 양도세·취득세 완화나 재건축 규제완화도 난망하다. 다만 야당도 1기 신도시 재건축 필요성을 외면할 수 없는 만큼 무조건적 비관론은 지양하라는 조언도 있다.

당분간은 서울 강남을 비롯한 인기지역 쏠림세가 강해질 가능성이 크다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “새 아파트 선호가 심해질 것”이라며 “신축이 많은 반포나 마포 같은 곳의 인기가 높아질 것”이라고 했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “강남권이나 동작구, 마포구, 분당은 눈여겨 볼 만하다”고 말했다.

장기적으로 전월세시장과 주택공급 상황을 눈여겨보라는 조언이 많다. 총선에서 승리한 야당은 월세 중심 세제지원, 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 유지를 공약으로 내세웠다. 이들 정책이 힘을 받으면 전세시장이 위축되고 전세와 매매 가격 변동성을 높일 수 있다. 민간중심 공급확대에 방점을 둔 정부·여당의 주택공급 대책이 법 개정 지연으로 막히면 2~3년 후 주택공급 절벽이 현실화할 수 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “공급차질로 수도권 집값은 장기적으로는 우상향할 가능성이 크다”고 밝혔다.