정비사업·공시가격 규제완화 공약 암초 만났다

[S리포트-총선 후 부동산①] PF 위기 극복 여야 힘 합할 때

[편집자주] 제22대 국회의원 총선거가 더불어민주당을 주축으로 한 범야권의 대승으로 끝나며 현 정부가 추진해온 건설부동산 정책들도 일부 수정이 불가피할 전망이다. 민주당이 고수해온 전세사기 피해 대책은 '선구제 후구상'의 방향으로 개정될 가능성이 커졌다. 반면 정부 여당이 핵심 정책으로 내놓은 공시가격 현실화 폐지와 정비사업(재개발·재건축) 규제 완화는 동력을 잃었다. 총선을 열흘여 앞두고 개통한 수도권 광역급행철도(GTX) 사업의 연장과 신설 역 등도 현실화 여부가 불투명하다. 총선 이후로 미뤄온 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정이 가시화되며 금융권도 적잖은 타격이 예상된다.

제22대 총선이 야권의 승리로 끝났지만 윤석열정부는 2022년 5월 출범 후 줄곧 '여소야대' 정국과 함께했다. 다만 이번 총선의 결과는 국정운영 중간 평가인 만큼 22대 국회에선 야권의 목소리가 더욱 커질 것으로 예상된다. /일러스트=여누

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◆기사 게재 순서
①정비사업·공시가격 규제완화 공약 암초 만났다
②GTX '모셔오기'… 산으로 가는 노선 정책
③총선 후 '4월 위기설' 현실화될까

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4·10 총선이 야권의 승리로 끝났지만 윤석열정부는 2022년 5월 출범 후 줄곧 '여소야대' 정국과 함께했다. 다만 이번 총선의 결과는 국정운영 중간 평가인 만큼 22대 국회에선 야권의 목소리가 더욱 커질 것으로 예상된다. 보수 지지층으로부터 힘을 받은 정비사업(재개발·재건축) 규제완화와 부동산 보유세(재산세·종합부동산세) 감면 등 주요 정책의 법 개정을 위해선 야권과 협의에 더 공을 들여야 하게 됐다.

2021년 하반기 시작된 한국은행의 기준금리 인상으로 부동산 경기침체가 지속됨에 따라 정부는 출범 이듬해인 지난해 1월3일 '주택법' 시행령을 개정해 분양권상한제 아파트의 분양권 전매제한 완화 방안을 발표했다. 하지만 법 개정이 필요한 분양가상한제 아파트의 거주 의무 폐지는 국회 반대에 부딪쳤다.

정부 정책을 믿고 전매를 한 이들의 피해가 예상됨에 따라 여야는 총선을 50일 앞두고 실거주 의무를 3년 유예하는 데 합의해 더 큰 혼란을 막을 수 있게 됐다. 정부는 이어 올해 1·10 대책을 통해 안전진단 없이 재건축사업에 착수할 수 있고 재개발 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 67%에서 60%로 낮추는 재개발·재건축 규제완화 방안을 내놓았다. 세부 시행 과제 역시 입법 과정이 필요하다.

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문재인정부 핵심정책 '공시가격 현실화' 유지할듯

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정부는 총선 전 재건축 안전진단 규제완화와 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 상향 조정 등을 발표했다. 올해 1월10일 재건축 연한 30년을 채운 아파트는 안전진단 없이 추진위원회를 구성할 수 있도록 했다. 이를 통해 재건축 기간을 3년 정도 줄일 수 있을 것으로 진단했다.

재건축 조합원이 개발이익 일부를 세금으로 내야 하는 초과이익환수제 폐지 계획도 내놓았다. 이는 '도시 및 주거환경정비법' 개정이 필요해 국회의 문턱을 넘어야 한다. 재개발·재건축 규제는 문재인정부와 더불어민주당의 핵심 정책으로 '부자 감세' 논란의 쟁점인 만큼 야권의 협조가 쉽지 않을 전망이다.

부동산 감세 정책인 공시가격 현실화 폐지 역시 윤석열 대통령의 임기 내에 실현이 어려울 전망이다. 지난달 윤 대통령은 민생토론회를 주재해 공시가격 현실화 폐지 계획을 발표했다. 문재인정부가 조세 형평 강화를 이유로 도입한 해당 방안은 2035년까지 보유세의 부과 기준이 되는 공시가격을 시세와 유사한 90%까지 상향 조정하는 것이 핵심이다. '부동산 가격공시에 관한 법률'을 개정해야 한다.

다만 국토부는 법안 통과가 이뤄지지 않는다면 공시가격 현실화율(공시가격의 시세 반영률)을 로드맵 도입 이전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 낮춰 개입하지 않겠다는 방침을 밝힌 바 있다.

1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 최초 구입 시 '1가구 1주택 특례'를 적용하는 방안도 '조세특례제한법'을 개정해야 한다. 미분양 주택을 임대주택으로 활용해 원시취득세를 최대 50% 감면하는 방안은 '지방세특례제한법' 개정 사항이다. 세제 혜택을 제공하는 단기 등록임대제도를 도입해 소형 임대주택 공급을 늘리는 방안은 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정이 필요하다.

정부 여당이 전셋값 폭등과 전세사기 원인으로 지목한 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)은 현행 유지될 가능성이 커졌다. 임대차2법은 2020년 문재인정부의 '주택임대차보호법' 개정으로 시행돼 세입자가 2년 만기 시 임대료 인상률을 5%로 제한하고 추가 2년 재계약이 가능토록 했다. 앞서 정부는 임대차2법 폐지와 주택임대사업자 세제 혜택 강화 등을 추진했지만 야당의 반대로 법 개정에 실패했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석전문위원은 "총선 결과 국회가 여소야대 국면을 유지하게 되면서 여야간 부동산 정책 엇박자가 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다. 이어 "주택시장 불확실성에 대한 리스크가 투자심리 부담으로 작용해 거래를 위축시키고 혼란이 지속될 것"이라며 "최근 부동산 거래가 적고 하락 보합을 유지하는 흐름이 크게 변화하지 않을 것"이라고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "총선이 부동산 경기에 미치는 영향이 예전보다 줄어들 것"이라며 "현재 고금리가 지속되고 있어 금융 변수의 영향이 더 크다"고 진단했다.

그래픽=김은옥 디자인 기자

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'4월 위기설' 현실화 되나

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총선 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 구조조정이 실행될 것이란 전망도 나온다. 이른바 '4월 위기설'이다. 정부는 부실 사업장 '옥석 가리기'를 추진하고 PF 구조 개선을 위한 대책을 마련하는 등 시장 상황을 예의주시하고 있다.

금융당국은 주요 시중은행을 비롯해 상호금융·여신전문·저축은행·보험사 등과 면담을 실시해 부실 사업장과 회생 가능 사업장을 분류하는 작업을 거칠 예정이다. 국내 PF 사업장은 3000개 이상으로 추정된다.

사업성이 있는 PF 사업장에는 신규 자금을 지원해 정상화를 이루고 부실 사업장에 대해 경·공매를 추진할 전망이다. 앞서 지난달 정부는 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정리츠(CR리츠)를 10년 만에 재도입, 한국토지주택공사(LH)가 건설업체 보유 토지를 3조원 규모로 매입하는 방안을 내놨다.

박상우 국토교통부 장관은 최근 "부동산 PF가 적은 자본으로 빚을 내 사업하는 것이기 때문에 구조적으로 건전하지 못하다"며 "잘 되면 돈을 벌고 안되면 망하는 구조를 개선해야 한다"고 말했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr