부동산 투자를 위한 법인 설립 전 고려해야 할 사항 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
세금 최적화와 자산 전환 전략

부동산 임대법인을 통해 투자를 계획하는 분들이라면 반드시 체크해야 사항을 정리해 보고자 합니다. 법인을 설립하기 전 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

법인을 설립하는 과정에서 중요한 결정 중 하나는 바로 법인의 본점 위치를 선택하는 것입니다. 본점 주소지는 단순히 법인의 우편물 수령지나 사업 운영의 중심지를 의미하는 것을 넘어서 법인의 세금 부담에도 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 부동산 취득 시 부과되는 취득세의 경우, 본점 위치에 따라 그 세율이 크게 달라질 수 있습니다.

기본적으로 부동산 취득세율은 4.6%(취득세+농어촌특별세+지방교육세)로 설정되어 있습니다.

그러나, 정부는 수도권의 과밀화를 억제하고 지역 간 균형 발전을 도모하기 위해 특정 조건을 충족하는 경우에는 더 높은 세율을 적용하고 있습니다. 구체적으로 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 지 5년 이내의 신설 법인이 부동산을 취득할 경우, 기본 세율보다 두 배가 넘는 9.4%의 취득세가 부과됩니다.

이는 신규 법인이 수도권 내에서 부동산을 취득함으로써 겪게 될 세금 부담을 상당히 증가시키는 요소로 작용하며 따라서 법인 본점의 위치 선택은 신중하게 이뤄져야 할 전략적인 결정입니다.

수도권과밀억제권역(출처 : 국토교통부)

주주구성은 어떻게 하는 것이 좋을까?

부동산 법인의 주주 구성은 법인의 운영과 장기적인 자산 관리 전략에 있어 중요한 요소입니다.
통상적으로 부동산 법인의 주요 구성원으로는 대표이사, 사내이사, 감사가 있으며, 이들은 법인의 의사결정과 운영에 핵심적인 역할을 담당합니다.
주주구성을 할 때 특히 가족 구성원, 예를 들어 자녀들을 주주로 포함시키는 것은 자산 증식과 세대 간 전환을 원활하게 하는 전략이 될 수 있습니다.
자녀들을 주주로 투입함으로써 부동산 자산을 법인을 통해 자연스럽게 세대 간에 이전할 수 있는 기반을 마련할 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 볼 때, 가족 자산의 안정적인 관리와 증식에 기여할 수 있으며 세금 최적화 측면에서도 유리한 조건을 제공할 수 있습니다.

(사진=게티이미지뱅크)

예시) 2명의 자녀를 둔 부모가 100억원 규모의 빌딩 구입 시, 지분구조 설계

1. 법인설립 및 지분구조 설계
성장관리권역에 부동산 임대법인을 설립하여 취득세 중과가 되지 않는 구조를 만듭니다.
지분 구조는 자녀들이 주요 주주가 되도록 설계합니다. 상속계획이나 자연스러운 부의 이전을 고려하여, 두 자녀에게 각각 40%의 지분을 할당하고, 부모는 각각 10%의 지분을 유지합니다.
이를 통해 자녀들은 법인의 주요 주주가 되며, 부모는 중요한 의사결정에 참여할 수 있는 최소한의 지분만을 보유하게 됩니다.

2. 자본금 출자 및 금융 전문가와의 소통
은행은 신설 법인을 마치 막 태어난 아기와 같이 여깁니다. 따라서 아직 실적이나 재무제표 기록이 없는 신설 법인의 경우, 은행은 대출 심사 과정에서 차주 개인의 신용도와 재무 상태를 주요 평가 기준으로 삼습니다.

이는 법인 자체가 아직 신용 기록이나 재무적 실적을 축적하지 못했기 때문에 은행이 대출의 위험성을 평가할 때 차주 개인의 신용도를 중요한 판단 근거로 활용한다는 점을 반영합니다. 간혹, 신설 법인을 설립하면 마치 자동적으로 대출을 80% 이상 받을 수 있다고 오해하는 경우가 있습니다. 하지만 이러한 생각은 잘못된 접근 방법이며, 실제로 대출 승인이 이루어지지 않을 경우에는 벌써 납입한 계약금이 위약금으로 손실될 위험이 있습니다. 따라서, 신설 법인을 운영하면서 대출을 고려할 때는 신중한 준비와 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원 / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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