[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.
정비사업(재개발·재건축) 조합원 매물에 투자 문턱이 높다 보니 상가 지분 쪼개기에 기획부동산들이 틈새를 노리고 활개를 치고 있다. /사진=이미지투데이
재건축 추진 아파트의 단지 내 상가 일부를 공유 또는 구분등기해 투자하는 행위가 사업에 방해가 되는 경우가 적지 않다. 청약 당첨의 확률은 점점 낮아지고 새 아파트를 살 수 있는 정비사업(재개발·재건축) 조합원 매물도 투자 문턱이 높다 보니 상가 지분 쪼개기에 기획부동산들이 틈새를 노리고 활개를 치고 있다. 모호한 법률 규정들도 문제다.
재개발연구회 현장탐방단 회원들은 지난 4일 부동산콘서트홀에 모여 정비사업 각종 이슈에 대한 정보를 공유했다. 재개발·재건축 지역의 지분 쪼개기 매입 가능 여부는 가장 관심이 많은 주제였다. 그중 몇가지 질문과 답을 통해 독자들의 투자에 도움이 되고자 한다.
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Q. 조합설립인가 후 합산된 다물권자의 물건을 1개 매입하는 경우 권리가 합산돼 해당 물건의 지분만큼 권리를 갖는데, 이때 지분 기준은 해당 세대원 수인가, 아니면 해당 세대원 물건 전체의 감정평가액인가?
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A. 합산할 모든 권리권자의 각자 권리가액(감정평가액 합계, 비례율을 반영하지 않은 금액을 기준으로 함)을 더해 분모로 놓고 각 권리가액을 분자로 놓아 지분율을 결정한다. 예를 들어 합산 기준에 적용되는 신축 쪼개기 물건을 매입했고 인정되는 권리가액의 합계가 A는 5억원, B는 3억원, C는 2억원이라면 A의 향후 아파트 권리는 전체 10억원 대비 A의 권리가액 비율인 ½이 된다.
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Q. 재건축 상가 지분를 쪼개서 투자해도 될까
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A. 최근 법령이 개정돼 상가 쪼개기 유형을 권리산정에서 제외된다. 아파트 배정을 제외하는 규정이 올해 1월30일부터 시행됐다. 합산 규정에도 해당하지 않아 여러 사람이 아파트 한 채를 공유로 취득하는 것이 아닌 모두 현금청산 대상이다. 문제는 해당 법률이 시행되기 이전에 매입한 물건들의 경우다. 이전 규정이 적용된다고 잘못 아는 경우가 많지만 불소급의 원칙을 적용한다. 이미 진행되는 재건축 지역이 아닌 신규 지역의 경우 모두 개정법이 적용돼 일명 '물딱지'가 된다.
