[르포] 초역세권 지식산업센터도 공실 회복 어렵다… “임대료 낮춰도 문의 없어”

1년 만에 거래량 33% 급감… 공급 과잉 탓
“오래된 건물일수록 공실 심각해”
전문가들 “경기침체·고금리 계속되면 공실 회복 어려워”

지난 9일 오후 서울 지하철 1·7호선 가산디지털단지역에서 내려 10번 출구로 나오자 지식산업센터 건물들이 줄지어 있었다. 역 근처 지식산업센터 건물에 들어가 기업들이 들어선 고층부로 올라가니 층마다 최대 10개까지 공실이 있었다.

지난 9일 오후 서울 금천구 가산동 가산디지털단지역 인근 한 지식산업센터 공실. /방재혁 기자

가산디지털단지역 인근 지식산업센터들은 매매가격을 낮췄지만 여전히 공실이 많았다. 서울 금천구 가산동 A공인중개사무소 관계자는 “2021년에는 평당 매매가격이 2000만원대였다. 지금은 1600만원대로 가격을 낮췄다”며 “2000만원대일 때는 비싸도 서로 들어오려고 했는데 지금은 가격을 낮춰도 문의조차 들어오지 않는다”고 했다.

지식산업센터는 2020~2021년 부동산 호황기에 아파트 등 주택에 대한 대출 규제가 강화되면서 대체 투자처로 떠올랐다. 지식산업센터 사무실은 주택 수에 포함되지 않고, 분양가의 70~80%까지 대출을 받을 수 있다. 분양권을 사고파는 데도 제한이 없다. 그러나 부동산 시장 침체, 고금리와 공급 과잉 문제로 공실이 다수 발생하면서 최근 거래량이 급감했다.

빅데이터 및 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 전국 지식산업센터의 개수는 총 1325개다. 지난해 전국 지식산업센터 거래량은 3395건, 거래금액은 1조4297억원으로 직전 연도와 비교해 각각 33.1%, 34.1% 줄어든 것으로 집계됐다. 가장 많은 투자가 이뤄진 2021년(8287건, 3조4288억원)과 비교하면 거래량은 59%, 거래액은 58.3%가량 급감했다.

지난 9일 오후 지식산업센터 건물이 늘어선 서울지하철 1·7호선 가산디지털단지역 인근 전경. /방재혁 기자

일각에서는 부동산 호황기 대거 분양이 이뤄지면서 과잉 공급으로 인해 공실이 발생했다는 지적이 나온다. 금천구 가산동 B공인중개사무소 관계자는 “2021년 한창 지식산업센터 붐이 일었을 때 새로 지은 지식산업센터들이 지금 입주를 시작하고 있다”며 “그러나 당시보다 경기가 안 좋고, 공급이 늘어나면서 공실이 많이 발생했다”고 했다.

그러면서 “새 지식산업센터는 그래도 사무실 이전 등의 수요가 있지만, 입주한 지 5년이 넘은 지식산업센터들은 있던 기업들도 새 건물로 이전해서 공실 문제가 심각한 상황”이라며 “역 근처 지식산업센터도 공실 문제를 앓고 있는데 역에서 멀어질수록, 지은 지 오래된 건물일수록 공실이 많을 수 밖에 없다”고 덧붙였다.

지식산업센터는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 대한 우려도 안고 있다. 지식산업센터는 정부의 PF 정상화 지원대상에 포함되지 않는다. 지식산업센터 개발사업 가운데 PF 대출 연장이 안 되는 경우가 발생하면 부실채권이나 공매로 나오면서 가격이 더 하락해 시장 침체가 이어질 수 있다.

전문가들은 공급 과잉에 고금리, 경기 침체로 창업인구도 줄어들었기 때문에 분양물량을 소진하고 공실을 회복하는 데 시간이 걸릴 것이라고 설명했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “경기침체·고금리·고분양가에 지식산업센터는 공급과잉까지 4대 악재가 겹쳤다. 분양가보다 낮은 가격에 매매가격이 형성되는 마이너스피 매물이 대부분”이라며 “소액 자본으로 투자할 수 있다는 장점 때문에 활황기에 대규모 분양이 이뤄졌고 입주가 시작되는 시점이라 고금리 상황이 계속되는 한 공실을 회복하기는 어려울 것”이라고 설명했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “경기가 활성화되면 수분양자들이 임차인을 구하기 쉬운데 지금은 임차인이 돼야 할 중소기업들이 경기침체, 고금리로 어려움을 겪고 있어 임차인을 구하지 못하고 있다”며 “일부 지식산업센터는 업종 제한까지 있어 더욱 회복이 어렵다. 금리가 개선되면 임차 수요도 생길 수 있지만 한동안은 지금같은 상황이 계속될 것 같다”고 했다.

지난 9일 오후 서울 금천구 가산동 가산디지털단지역 인근 한 지식산업센터 공실. /방재혁 기자

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