"임대주택, 분양전환 시 건축비 산정 명확히 해야"

이중근 부영 회장 박사논문
분양가 반영 '건축비' 기준 놓고
분양 전환 때마다 소송 불거져
"유주택자에 분양 전환 기회
이중혜택으로 위헌소지 커"

고려대에서 법학박사 학위를 받은 이중근 부영그룹 회장(오른쪽). 매경DB

국내 공공임대주택에서 실행되는 분양전환 제도가 임차인의 권리를 과도하게 강화해주는 반면 임대사업자에겐 불리한 점이 많아 위헌 소지가 있다는 지적이 나왔다. 이는 지난 2월 고려대에서 법학박사 학위를 받은 이중근 부영그룹 회장의 논문을 분석한 결과다. 이 회장은 당시 '공공임대주택 관련법의 위헌성 및 개선방안에 관한 헌법적 연구'라는 제목의 논문으로 박사 학위를 받았다.

이 회장이 논문에서 주목한 건 공공임대주택 제도 가운데 분양전환이다. 이는 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것으로 임대의무기간이 끝나기 전에 분양으로 전환하는 사전 분양전환과 임대의무기간이 끝난 후에 하는 일반 분양전환으로 나뉜다. 이 회장 논문은 공공임대주택의 분양전환을 규정한 공공주택 특별법(제50조의3 제1항 제1호 라목)이 입주 당시부터 무주택 서민이 아닌 사람에게도 길을 터준 점을 지목했다. 유주택자가 다른 소득 기준에도 제한받지 않고 정부의 주거 복지 사업 혜택을 누린다는 것이다. 특히 임대의무기간 중 주거 안정을 누리고 이후 분양전환까지 받는 건 '이중 수혜'라는 점을 강조했다. 실제로 이 회장이 지적한 이 부분에 대해선 헌법재판소 판단이 진행 중인 것으로 알려졌다.

이 회장 논문은 임차인 분양전환 승인신청에 대해서도 문제 삼았다. 이 회장은 논문에서 "임차인이 주택 경기에 따라 자신에게 유리한 때가 오면 시기와 횟수에 상관없이 언제라도 승인신청 권한을 행사할 수 있는데 이는 법익의 균형성을 고려한다고 해도 공익을 위해 임대의무기간을 준수한 임대사업자의 재산권과 경제활동 자유를 지나치게 침해하는 것"이라고 지적했다. 논문은 분양전환 자격과 신청 제도에 이어 분양전환 가격 산정도 그 기준이 모호하다는 점을 짚었다. 이 회장은 "분양전환 가격을 산정할 때 기초가 되는 건축비가 실제로 투입된 건축비인지, 아니면 표준건축비인지 알 수 없어 법원조차도 어떤 비용이 실제 건축비에 포함되는지 명확한 기준을 제시하지 못하고 있다"고 주장했다. 이러한 점이 임대인과 임차인의 갈등을 양산하고 법률의 명확성 원칙도 위배한다는 것이다.

[서진우 기자]