`발등의 불` 부동산 PF, 총선 후 옥석가리기 본격화

금융권 PF 대출 작년 잔액 135.6조…전년比 5.3조 증가
저축은행 연체율 6.94%…상승폭 일 년 만에 세 배 ‘껑충’

<연합뉴스>

4·10 총선거가 끝나면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 처리가 우리 경제의 최대 현안으로 떠오르고 있다. 전 금융권 PF연체율은 1년 새 두 배 이상 올랐다. 상·매각을 통한 부실채권 처리가 시급하다. 금융권과 건설업계의 줄도산 없이 연착륙시키기 위해서는 지표 관리와 안정적인 사업장을 가려내는 게 핵심이다. 건설사 4월 위기설에 이어 5월 위기설까지 나온 상황이다. 금융권 등은 총선 혈투를 끝낸 여·야의 정책 공조를 통한 '질서있는 정리'를 기대하고 있다.

◇전 금융권 PF 잔액 135.6조…제2금융권 '부실 뇌관'= 10일 금융당국에 따르면 은행·증권·보험·저축은행 등 전 금융권의 PF 연체율은 작년 말 기준 2.70%다. 전년대비 1.19% 올랐다.

업권별로 살펴보면 증권사의 연체율이 13.73%로 가장 높았다. 증권사는 레고랜드 사태로 유동성 압박이 발생한 2022년 말 연체율이 10%(10.38%)를 돌파했고, 작년말에는 13%대로 올라섰다. 이어 저축은행의 작년 말 연체율은 6.94%, 여신전문 4.65%, 상호금융 3.12%, 보험 1.02%, 은행 0.35% 순으로 집계됐다. 특히 저축은행의 연체율은 전년말 대비 3배 이상, 여신전문은 2배 이상 상승했다. PF 부실이 많은 새마을금고 통계치가 합산된 상호금융은 0.1%대 이하에서 3.12%로 급상승했다.

사업장이 제대로 돌아가게 하려면 전체 PF 대출 잔액을 줄여나가는 것이 관건이다. 금융권 PF 대출 잔액은 135조6000억원으로 1년 새 5조3000억원 증가했다. 잔액 순으로 은행(46조1000억원), 보험(42조), 여신전문(25조8000억원), 저축은행(9조6000억원), 증권(7조8000억원), 상호금융(4조4000억원) 등이다. 작년 한 해 금융권은 PF 잔액을 줄이기 위해 안간힘을 썼다. 하지만 은행과 증권사의 대출 잔액은 오히려 늘었다. 은행은 6조7000억원, 증권사는 3조3000억원 증가했다.

◇PF사업장 절반 이상 브릿지론…한기평 "건설업, 매출로 진실 알 수 없어"= PF사업장 절반 이상은 1년 반 째 브릿지론 단계에 머물러 있다. 건설은 착공 전 단계, 공사 단계, 준공 단계 등으로 나뉜다. PF 시행 초기 착공 전 단계에서는 고금리 브릿지론을 사용한다. 착공돼야 브릿지론을 갚는데, 고금리 기조가 계속되면서 자금 융통이 어려워진 것이다.

한국신용평가(한신평)에 따르면 지난해 9월말 기준 업계 브릿지론의 56%가 대출을 내준지 1년 반이 경과한 사업장이다. 작년 말 건설사 20곳의 PF 보증(연대보증·채무인수·자금보충 포함)은 일 년 새 15.6% 증가한 30조원으로 집계됐다. 미착공 브릿지론이 문제다. 한신평 관계자는 '부동산PF리스크 관련 제2금융업권 영향 점검 업데이트' 보고서를 통해 "브릿지론 만기연장 대신 본 PF 전환이 시급하다"면서 "올해 하반기에 만기가 한꺼번에 몰릴 수 있다"고 말했다.

건설업황은 여전히 냉랭하다. 올해 1월 말 기준 전체 미분양 주택 수는 한 달 새 1200가구 늘어난 6만3000여 가구를 기록했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 1만1000여가구다. 미분양 주택은 37개월 만에 최대치다.

한국기업평가(한기평)가 유효등급 보유업체 17개사를 대상으로 미분양 현황을 파악한 결과, 진행 중인 사업장 700개 가운데 104개 사업장이 분양률 70%를 밑돌았다. 한기평 관계자는 "현재처럼 주택경기와 실물경기가 저하된 때는 입주지연에 따른 실입주율 저하 문제까지 감안해야한다"면서 "분양률이 70%를 상회하더라도 대금 회수가 미진해 미수금 부담이 지속될 수 있다"고 말했다.

부실이 터지기 직전까지 정확한 미분양 상황을 알 수 없다는 게 업계 중론이다. 공사원가가 투입되면 진행률이 오른다. 분양성과와 무관하다. 선분양 사업의 특성상 미분양 원가를 곧장 손실로 반영하지는 않는다. 이 관계자는 "2022년부터 건설사들의 원가율이 올랐지만, 판관비 내 대손상각비는 증가하지 않았다"면서 "주택경기 저하가 시작된 2022년 이후 착공 물량들이 준공되는 2025년 전후로 대손상각비 증가에 따른 수익성 저하가 추가적으로 나타날 수 있다"고 경고했다.

◇HUG·주금공 PF보증 '30조원'…금융당국·은행·보험 '총력전'= PF 사업장의 옥석을 가리기 위해서는 잘 되는 사업장은 지원하고, 멈춰있는 사업장은 정리해야한다. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(주금공)는 정상적인 PF 사업장에 대해 PF 사업자 보증 공급을 기존 25조원에서 30조원으로 확대한다. 심사 기준 중 시공사 연대보증 요건은 일부 완화한다.

비주택 사업장에 대해서는 건설공제조합의 4조원 PF보증을 연내 도입한다. 유동성 부족을 겪는 사업장에 대해 PF 정상화 펀드에서 추가 자금 대출해 지원하는 것이다. PF채권 할인 매입 없이 추가 신규 자금 대출도 가능하다. 본PF 사업장에도 집행을 허용한다.

높은 공사원가와 고금리로 어려움을 겪는 PF 사업장과 건설사를 위해 시장안정프로그램(85조+α) 중 8조원을 부동산 PF 관련 건설사 지원자금으로 집행한다. 항목별로 살펴보면 건설사대출·보증에 4조2000억원, PF-ABCP(자산유동화 기업어음) 매입에 2조8000억원, P-CBO(채권담보부증권) 건설사 추가 편입 1조원 등을 투입한다.

특히 주금공은 워크아웃(기업개선작업)에 빠진 시공사의 부동산 PF 사업장 정상화를 돕기 위한 '시공사 부실사업장 정상화 특례보증(특례보증)'을 내놓을 예정이다. 채무재조정, 선순위담보 취득허용, 추가보증워크아웃 또는 법원 회생절차 등이 핵심이다. 시공사가 부실에 빠진 PF 사업장을 대상으로 보증에 나서는 것이다. 올해 말까지 한시적으로 운영된다. 이후 추가 연장 여부를 검토한다.

금융당국과 은행, 보험사 등이 총력전에 나서고 있다. 당국의 요청에 은행과 보험사들도 초기 단계에 머무른 PF 사업장 지원을 정한 것으로 전해진다. 일부 회사들은 부실 PF 사업장을 가려내려고 사내 태스크포스(TF)를 꾸렸다. 한국자산관리공사(캠코)의 저축은행 PF 부실채권 매입(2000여억원)도 같은 맥락이다. 김경렬기자 iam10@dt.co.kr