"전통 부촌에 6억 싼 아파트"…올해 '강남 로또' 최대 물량 나온다

방배 5구역 방배동 일대 최대 규모 재건축사업
3065가구 대단지 중 40% 일반 분양 강남권 최대 물량

서울시 서초구 방배동 방배 5구역(디에이치 방배) 신축공사 현장 /사진=네이버 로드뷰

시공사 교체, 오염토, 학교 부지 취소 등으로 사업이 지연됐던 방배 5구역(디에이치 방배)이 올해 하반기 일반 분양을 추진한다. '전통 부촌'으로 불리는 방배동 한복판에 3000가구 이상 대규모 재건축 사업인데다 일반 분양 비중도 40%를 넘기 때문에 시장 수요를 자극할 것으로 전망된다. 일반 물량은 최근 강남권 정비사업 중 가장 많은 수준이다.

10일 정비업계 등에 따르면 방배5구역 주택재건축정비사업조합은 다음 달 관리처분계획변경안 총회를 거쳐 10월께 일반 분양을 진행할 예정이다. 일반 분양 일정은 당초 지난해 하반기에서 올해 상반기로 늦춰졌다가 정비계획변경, 사업시행변경인가 등 인허가 지연으로 다시 올해 하반기로 조정됐다. 일반 분양 이후 실제 입주 예정은 2026년 8월이다.

방배 5구역 관리처분계획안에 따르면 해당 재건축 사업 규모는 일대 정비사업 중 가장 크다. 총사업비는 2조1265억원이다. 현대건설의 하이엔드 브랜드 '디에이치'를 적용해 지하 3층~지상 최고 33층, 29개 동, 총 3065가구를 짓는다. 특히 일반 분양 물량이 1244가구로 전체 공급 가구 중 40%를 넘는다.

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일반 분양가 주변 시세보다 2억~6억원 차이 날 듯

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방배 5구역(디에이치 방배) 재건축사업 단지 조감도/사진제공=현대건

조합원 추정 비례율은 245%다. 비례율은 조합원 권리가액을 산정하는 지표로 쓰인다. 이에 따라 추정 분담금이 결정된다. 일반적으로 100%를 기준으로 이보다 높으면 사업성이 좋다고 평가한다. 2017년 12월 31일 이전에 관리처분 인가를 신청해 재건축초과이익환수제가 적용되지 않는다.

현재 조합원 예상 분양가는 전용 59㎡ 10억원, 84㎡ 13억원, 101㎡ 15억원으로 추산된다. 종전자산 감정평가액에 추정 비례율을 곱해 산정했다. 3.3㎡당 4000만원 수준이다. 일반 분양가는 당초 책정된 수준보다 높아질 것으로 예상된다. 지난해 초 조합에서 책정한 84㎡ 기준 분양가는 17억원이었다. 3.3㎡당 5000만원 수준이다. 최근에는 3.3㎡당 5500만~6000만원까지도 올라갈 것으로 보고 있다. 이 경우 84㎡ 분양가는 18억~20억원 정도다.

해당 단지는 분양가상한제가 적용되는 지역으로 최종 분양가 수준에 따라 또 한 번 '로또 분양'이 될 것으로 전망된다. 정비업계에서는 입지 조건, 사업성 등을 고려하면 주변 시세 대비 평균 2억~6억원가량 차이가 발생할 것으로 추정한다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 인근 지역 2013년 준공된 '롯데캐슬아르떼'의 전용 84㎡는 지난해 7월 24억2000만원 최고가로 기록한 뒤 최근 20억원에 거래됐다. 호가는 22억~25억원에 형성됐다. 길 건너편 방배서리풀 e편한세상은 84㎡는 지난해 11월 23억7000만원에 매매됐다. 2021년 준공돼 일대 대장 단지로 꼽히는 방배그랑자이 84㎡는 2022년 29억5000만원까지 거래됐다가 가장 최근에는 지난해 9월 24억원에 매매됐다.

정비업계 관계자는 "일반 분양가만 보면 기존 예상보다는 상향되는 상황이지만, 분양가상한제 지역이기 때문에 주변 시세와 차이가 날 수밖에 없다"며 "입지 조건에다가 중대형 평형 위주 대규모 공급물량인 점을 감안하면 하반기 수요가 몰릴 것"이라고 말했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr