총선 이후 ‘PF 옥석 가리기’ 본격화... 집값 어떻게 될까?

“급등락도 급반등도 없을 듯”
“심리엔 악영향”vs. “구축 거래 늘 수도”
2011년 저축은행 사태땐 실거래가↑

4·10 총선 이후 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) ‘옥석 가리기’에 나설 것으로 예상되면서 집값에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다. 건설 경기 위축이 결국 주택 경기 심리를 얼어붙게 만들 것이라는 의견과 오히려 구축 주택 거래를 활발하게 하는 자극제가 될 수 있다는 전망이 혼재돼 나온다.

서울의 한 공인중개사 사무소 밀집지역으로 시민이 지나가고 있는 모습/뉴스1

◇ 한계기업들 부도 행렬... 주택 실수요자 심리에 악영향

10일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 작년 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 2.70%에 달했다. 전년 말 1.19%에 비하면 1년 새 두 배 이상 뛴 셈이다. 저축은행권은 연체율이 2.5배 상승한 7%에 육박했다. 이에 금융당국은 부실 가능 PF 사업장의 정리를 유도하는 방향으로 사업성 평가 기준과 대주단 협약 등 각종 제도 개편을 추진하겠다고 했다.

이처럼 정부가 부실 문제를 본격 처리하기로 하면서 건설경기가 한층 더 위축될 것이라는 전망이 나온다. 부실 사업장에 대한 구조 조정이 본격화하면 한계 기업이나 시행사들이 부도 나면서 건설경기 전반이 냉각될 수 있다. 이어 주택 실수요자들의 심리에도 찬물을 끼얹을 수 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “건설회사들이 부도가 나면 공급도 부족해지지만 금융권의 대출 문턱도 한층 높아지는 등 경제 전반에 악영향을 줄 것”이라며 “결국 심리적으로 주택 및 부동산 시장 전반을 얼어붙게 만들 수 있다”고 했다.

심리가 주택가격에 미치는 영향은 크다. 최근 부동산시장이 공급이나 실물경기 같은 변수만으로 흐름을 진단하기 어려워진 만큼, 다른 변수 못지않게 심리가 중요한 비중을 차지한다. 중장기 부동산 시장 가격은 펀더멘털이나 시장기본가치에 의해 결정되지만, 단기 시장에서는 심리가 미치는 영향력이 크다. 부실 건설사들이 무너지는 것을 보면서 부동산 가치에 대한 기대심리가 낮아지고 ‘거래 부진’이 계속될 수 있다는 것이다.

반면 PF 옥석가리기가 신축 공급을 줄이는 결과를 가져오면서, 구축 거래를 자극할 수 있다는 분석도 나온다. 김 수석은 “집값이 바닥이라는 심리, 올 하반기에 금리가 안정될 것이라는 기대, 신축 공급이 부족해 질 것이라는 예측이 나오는 가운데 만약 거대 야당이 탄생하면 지금까지 내놨던 공급 대책들이 추진되기 쉽지 않을 것이라는 생각이 들 수 있다”며 “이것이 오히려 구축 거래를 활발하게 만들 수도 있다”고 했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “PF 옥석 가리기 결과는 초반에는 티가 안나다가 결국 인허가 문제와 톱니바퀴처럼 맞물려 있다는 점에서 순차적으로 전월세 가격이나 매매시장 수급 조절 등 전반적인 공급시장에 영향을 미칠 것”이라고 했다.

◇ “건설경기와 아파트 가격은 따로 논다”

반면 PF 옥석가리기가 주택 거래량과 집값에 미치는 영향은 제한적이라고 보는 의견도 있다. 심리적, 간접적으로 영향을 줄 수 있지만 직접적 연관성은 크지 않다는 것이다.

박원갑 KB수석연구원은 “PF 부실 문제로 집을 짓다가 중단되면서 생기는 건설경기 위축과 이미 다 지어놓은 재고를 중심으로 한 부동산 경기는 구분해야 한다”면서 “과거 저축은행 PF 부실 사태 때도 건설경기와 아파트 가격은 따로 놀았다”고 했다.

2011년 2월 부산저축은행 등 여러 저축은행이 PF 부실 문제로 무더기 영업 정지됐다. 하지만 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 실거래가는 그 이후 1년간 4.2% 올랐다. 부산 지역은 같은 기간 11.5% 상승했다.

‘대장주 아파트’의 가격 흐름을 보여주는 KB선도아파트 50지수가 넉달 만에 상승세로 돌아섰다는 점도 총선 이후 집값 향방에 영향을 미칠 수 있는 요소다. KB부동산에 따르면 3월 KB선도아파트 50지수는 전월 대비 0.1%포인트(p) 상승했다.

이 지수는 헬리오시티, 반포 자이, 대치 은마, 압구정 현대 등 서울 대단지 아파트들이 포함돼 시장 앞날을 내다보는 바로미터로 인식된다. 특히 대단지는 하락할 때 먼저 하락하지만 오를 때 먼저 오르는 경향을 보인다. 이 밖에 한국부동산원 전국 아파트 실거래가 지수도 1월 0.11%p 상승, 2월 0.08%p 상승했다. 서울로만 국한해서 보면 주택 매수 심리도 7주 연속 상승하고 있다.

박 수석은 “이런 점을 미뤄볼 때 시장이 갑자기 냉각되지는 않을 것”이라며 “다만 고금리가 계속되고 적체된 매물이 많아 급반등하긴 어렵다. 상반기까지 바닥 다지기를 계속 하면서 매물 소화 과정을 거칠 것”이라고 했다.