서울 오피스 임대료 '7%' 올랐다… "임대인 우위 거래"

컬리어스 코리아, 2024년 1분기 상업용 오피스 시장 보고서 발표

올 1분기 서울 주요 권역 오피스 시장에선 신규 임차 수요 감소에도 임대인 위주의 시장 상황이 지속되는 모습을 보였다./사진=뉴시스

지난해에 이어 올해 역시 서울 주요 권역 A등급 오피스 평균 공실률은 2%를 기록하며 안정세를 보였다. 임대료는 전년 동기 대비 약 7% 올랐다. 임대인보다 임차인이 많은 임대인 우위 시장이 이어지는 모습이다.

10일 글로벌 부동산 기업 '컬리어스 코리아'에 따르면 올 1분기 서울 주요 권역 오피스 임대차 수요는 감소했다. 오피스 확장 등으로 유입되는 신규 수요보다 면적축소와 권역 이탈을 이유로 유출된 임차인이 더 많아 마이너스 흡수율(수요)을 기록한 것이 원인이다.

올해 연간 흡수율은 연평균 대비 줄어들 것으로 보이지만 예정 공급량도 부족해 2026년에 도심을 중심으로 신규 오피스가 공급되기 전까지 안정적인 임대인 위주의 시장 사이클은 유지될 전망이다.

위워크 지점 축소 계획도 한국 오피스 임대차 시장에는 큰 영향이 없을 것으로 보인다. 건물주는 과거 임차인 위주의 시장 상황에서 낮은 임대가로 계약한 위워크가 이탈할 경우 더 오른 임대가로 신규 임차인을 유치할 수 있기 때문이다. 이번 분기 강남 위워크 타워 선릉1호점(구 PCA 생명타워)에 임차하고 있던 테크업체가 사무실을 빼며 해당 공간에 현대자동차가 12개층을 신규 임차 계약을 체결한 바 있다.

CBD(도심권역)는 안정적인 공실을 유지했다. 부영태평빌딩에 8개층 규모로 임차하고 있는 신한은행이 삼성본관빌딩으로 이전하면서 임차 가능한 면적이 증가했다. 싱가폴 기업 뷔나 에너지(Vena Energy)는 그랑서울타워2에서 스테이트타워 남산빌딩으로 이전계약을 맺었다.

그랑서울 오피스 빌딩에 대한 GS건설의 전대계약 기간이 만료 예정이다. 그랑서울 건물주의 임대가 인상 요구로 인해 재계약 하지 않은 일부 임차인의 이동이 있을 것으로 예상된다. 임차가능한 면적 증가에도 도심 프리임급 오피스 빌딩의 임대가 상승세는 지속되고 있다.

GBD(강남권역)에선 테크기업 선호가 두드러졌다. 중소형 빌딩의 경우 추가 투자 펀딩에 실패한 스타트업 위주의 재계약이나 빌딩의 이탈이 있는 반면, 중견 테크 기업이 선호하는 프라임급이나 A등급 오피스의 임차가능한 옵션은 여전히 부족하다. 다만 그 동안 공실이 잘 나지 않았던 프라임급 오피스의 임차인 교체가 관찰됐다.

한국 이커머스 시장 확대를 계획하고 있는 알리익스프레스는 도심 스테이트타워 남산빌딩에서 강남권역 파르나스타워의 약 2600㎡ 규모로 이전할 예정이다. 알리익스프레스 테무, 등 중국 이커머스의 한국 진출 소식은 오피스 임대차 시장 뿐만 아니라 물류 시장에서도 업계의 관심이 집중되고 있다.

성수동 권역에 이지스자산운용이 개발한 '팩토리얼 성수' 오피스가 100% 임차를 완료하는 등 강남 권역의 대안이 되는 성수동 권역의 확장이 이어졌다. YBD(여의도권역)에선 사학연금 TP타워가 준공됐다. 키움증권과 신한투자증권 등을 포함한 성공적인 선임차 계약으로 공실률에 큰 변동이 없었다. 추가로 우리종합금융이 3개층을 계약해 5% 공실률로 조사 스탁에 추가됐다. 신한투자증권이 임차하고 있던 신한금융투자타워는 리모델링 완료 후 하반기에 공급되면서 여의도 권역 공실률은 다소 증가할 것으로 보인다.

장현주 컬리어스 코리아 리서치팀 이사는 "A등급 오피스의 임대가는 계속 상승하며 재계약시 오른 임대료가 임차인에게 부담이 되고 있다"며 "높아진 임대가로 일부 강남권역 프라임급 기업의 이탈 계획이 있으나, 신규 임차인으로 채워지며 시간차가 많이 나지 않는 상"이라고 분석했다. 이어 "B~C등급 오피스의 경우 벤처와스타트업의 투자금 축소로 인한 사업축소로 공실면적이 증가하면서 오피스 등급간 시장 양극화가 가속화됐다"고 말했다.

올 2분기에는 메리츠화재 봉래 신사옥이 공급될 예정이다. 3개층을 제외하고 대부분의 면적을 메리츠화재 사옥으로 활용할 예정이며, 기존의 메리츠 여의도 사옥은 신영이 프라임급 오피스로의 개발 계획하고 있다. 센터포인트 강남빌딩은 패션기업 F&F가 매입, 사옥으로 사용한다.

올해 하반기 마곡에 초대형 오피스(CP1, CP2) 공급을 앞두고 있지만 주요 오피스 선호지와는 거리가 있어 프라임급 주요 3권역의 오피스 공급은 부족할 전망이다.

앞으로 을지로3가역 부근에 오피스 공급이 순차적으로 이어진다. 올해 12월 '프로젝트 107'이라는 사업명의 프라임 오피스가 연면적 약 3만8860㎡ 규모로 준공된다. 을지로3가 12지구(을지로 센트럴 오피스)에는 이스턴투자개발이 자산운용사 지분 투자를 통해 연면적 3만958㎡ 규모의 프라임 오피스를 오는 2026년 공급할 예정이다.

을지로3가 6지구에 공급예정인 오피스는 과학기술공제회가 사옥으로 사용하기 위해 인수했다. 연면적은 5만7599㎡로 2026년 완공을
계획하고 있다. 을지로3가 1·2지구에는 이지스자산운용이 선매입 진행 중인 을지파이낸스센터가 2027년 공급된다. 서울시에서 을지로3가를 도시정비형 재개발 구역으로 지정한 결과다,

종로구 인사동 공평15·16지구에는 2026년 연면적 14만3588㎡규모의 오피스가 공급을 앞두고 있다. 2026년 도심권역에 오피스 공급이 집중되면서 다른 권역 대비 공급이 증가함에 따라 공실률 상승이 예상된다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr