건산연 “책임준공 등 불공정 약정이 PF 부실 초래”

정부에 가이드라인 마련 촉구

‘책임준공’ 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 약정서에 통용되는 불공정한 조건들이 PF 위기를 초래한 원인 중 하나라는 지적이 제기됐다.

한국건설산업연구원(건산연)은 9일 ‘부동산 PF 약정의 공정성 제고를 위한 제도적 보완방안’ 보고서에서 “더 이상 PF 약정 문제를 사적 거래의 영역에만 내버려 두기 곤란한 상황”이라며 “관련 부처가 가이드라인을 마련할 필요가 있다”며 이처럼 주장했다.

보고서에 따르면, 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 운영돼왔다. 건산연은 “부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 한다”며 “하지만 다수 중소·중견 건설사와 자본력이 약한 개발사들은 PF 조달을 위해 불공정한 계약 내용을 감수하고서라도 매달릴 수밖에 없는 게 현실”이라고 짚었다.

건산연은 부동산 개발사업약정서·대출계약서·공사도급 계약서 등 주요 약정서에 중첩적으로 규정된 ‘책임준공’ ‘채무인수(또는 연대보증)’ ‘공사비 조정 불인정’ ‘대물변제(책임분양)’ ‘유치권 포기’ 등 조항이 2022년 하반기 이후 급격히 악화한 사업 여건과 맞물려 시공사들의 부실 위험을 높였다고 진단했다.건산연에 따르면 준공 기간이 하루라도 늦어지면 시공사가 시행사와 함께 PF 채무를 상환해야 하는 부담을 지게 되는 경우도 빈번하다. 건산연은 금융 조달 과정에서 금융기관의 ‘갑질’로 해석될 수 있는 과도한 수수료도 문제라고 지적했다.

김성훈 기자 tarant@munhwa.com