상가 자녀에게 싸게 넘겼다가 세금폭탄 맞았습니다

[세테크크크]

9일 오전 6시 조선일보의 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’와 조선닷컴을 통해 절세 상담 프로그램 ‘세테크크크’가 공개됐다. 세테크크크는 복잡한 세금 문제 때문에 고민하는 시청자의 실제 사연을 바탕으로 세무 전문가들에게 절세 노하우를 듣는 시간이다. 다솔 세무법인의 엄해림 세무사가 함께했다. 방송기자 출신인 엄 세무사는 증여·상속 분야 전문가다.

이번 영상에선 저가양도와 부담부증여에 대한 시청자 질문을 골라 엄 세무사와 이야기 나눴다. 이미 저가양도와 부담부증여 관련 영상을 2회 업로드했는데, 이에 대한 세부 질문이 많았다. 몇 가지를 골라 일문일답으로 정리했다. 이 영상을 보기 앞서 작년 12월 7일과 3월 12일에 올라온 영상을 시청하길 추천한다.

Q. 상속세 및 증여세법상 ‘특수관계인’에 외조부모와 외손자녀 사이도 해당되나요?

A. 특수관계인은 4촌 혈족, 3촌 이내 인척에 해당한다. 친가와 외가 구분보다 촌수가 중요하다. 여러 차례 친족 범위 개정이 이뤄졌다보니 많은 사람이 헷갈리는 것 같다.

저가양도, 부담부증여에 대한 댓글 질문에 답하는 엄해림 세무사. /조선일보 머니 캡처

Q. 15억원 아파트를 12억원에 양도할 때, 전세 7억원이 끼어 있다면 양수자에게 5억원만 넘겨도 되나요? 보통 매매할 때 전세금 제외하고 계산하는 것처럼요.

A. 맞는다. 양도자는 전세보증금 7억원을 제외한 5억원만 받으면 된다. 꼭 기억해야 할 건, 양수자가 전세보증금 7억원을 어떻게 상환했는지 국세청의 사후 관리 대상이 될 수 있다는 점이다. 양수자가 추후 전세보증금을 상환했다면 어떻게 자금을 마련했는지 소명할 증거를 미리 챙겨둬야 한다.

Q. 6억6000만원에 분양 받은 상가가 있습니다. 6년째 임대 계약이 없어, 3억원에 내놨는데도 문의조차 들어오지 않습니다. 차라리 자녀에게 넘겨주려고 하는데 이때 감정을 받아야 할까요? 같은 상가에 매매 사례는 전혀 없습니다.

A. 시가는 양도일 기준 앞뒤 3개월 동안의 매매·감정·수용·경매 등에 따라 확인되는 가액으로 추정한다. 같은 건물에 매매 사례가 없다고 해서 유리해 보이지만, ‘유사매매사례가액’이라는 것이 있다. 다른 상가의 비슷한 호실에서 대출을 받기 위해 감정평가를 받을 때가 있다. 이런 사례도 감정평가 때 영향 받을 수 있어 유의해야 한다. 유사매매사례가액은 상가가 몇 층인지, 창문은 몇 개나 있는지 등에 따라 천차만별이다. 상가는 아파트보다 유사매매사례가액을 따지는 게 어려워 구체적으로 상담 받을 것을 추천한다.

작은 금액으로 자녀에게 양도하는 것도 좋지만, 나중에 자녀가 타인에게 매매하는 경우도 따져봐야 한다. 6억5000만원에 분양 받았다면 공시지가가 3억원 정도로 추정되는데, 추후 10억원에 매매·양도를 하면 양도차익이 7억원으로 잡혀서 세금이 많이 나올 가능성도 있다. 매매·양도 시엔 출구전략도 꼼꼼히 따져야 한다.

➡️네이버 등 포털사이트에서 ‘세테크크크′ 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해 보세요. https://youtu.be/IAjOjgTMBLk