[기고] 정비사업, 주택공급과 주거환경 균형 맞춰야

주택시장의 내일이 매우 어둡다. 재작년부터 주택공급의 선행지표가 불안해지고 있어서다. 주택건설실적 통계에 따르면 2022년 착공물량은 과거 5년(2017~2021년) 평균(57만4000호)에 비해 29% 감소했다. 지난해에는 62%가 감소해 21만9000호에 그쳤다. 경기침체나 인구 감소를 감안하더라도 이 같은 급격한 공급 감소는 주택시장 불안을 야기할 가능성이 높다. 특히 ‘전세 사기’ 공포로 인해 비아파트의 인허가와 착공량 감소폭이 더 크므로 서민 주거불안 가능성은 훨씬 더 높다.

일부에서는 주택보급률이 이미 100%를 넘었고 미분양도 쌓여 있어 공급량 감소의 영향이 크지 않을 것이라고 전망하기도 한다. 그러나 최근의 가구와 주택의 증가 양상을 보면 그런 기대를 하기 어렵다. 주택총조사 자료를 보면 지난 7년간(2015~2022년) 수도권을 비롯한 주요 지역에서 이미 수급불균형이 심화되고 있음을 알 수 있다. 경기도에서는 108만가구가 증가하는 동안 주택 수는 103만호 느는 데 그쳐 가구 수가 주택 수보다 5만가구 더 많았다. 같은 기간 서울의 가구 수는 34만가구 증가했고, 주택은 32만호 늘어 주택 수보다 가구 수가 약 2만가구 더 많았다. 단순 비교로도 주택공급이 가구 수 증가를 따라가지 못하고 있다.

김진유 경기대학교 스마트시티공학부 교수

예견된 공급 부족을 완화하려면 다각적인 노력이 필요하다. 프로젝트 파이낸싱(PF)시장을 정상화시켜 돈이 돌게 해야 하고, 신도시도 조기에 입주할 수 있도록 서둘러야 한다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 정비사업을 신속히 추진하는 것이라 할 수 있다. 수요가 집중된 기성 시가지에서 공급을 늘릴 수 있는 유일한 대안이기 때문이다.

이런 측면에서 최근 서울시가 내놓은 재건축·재개발 제도 개선방안은 주목할 만하다. 그동안 신속통합기획이나 용적률 인센티브 등을 통해 정비사업을 촉진하려 노력해 왔지만, 급등한 공사비와 이자비용 등으로 사업성을 맞추기 어려운 곳이 많은 실정이다. 서울시가 구체적인 사업성 개선방안을 제시한 건 기존 인허가 속도에만 집중하던 시각에서 벗어나 보다 현실적인 대안을 모색했다는 측면에서 의미가 있다. 역세권을 준주거지역까지 상향할 수 있게 한다든지, 사업성 보정계수를 도입해 허용용적률을 늘려준다든지 하는 대안들은 공급 촉진에 큰 도움이 될 것이다.

공공기여부담을 낮추고 주택용지비율을 최대화할 수 있도록 하는 방안 역시 사업성 개선을 통해 정비사업 활성화에 기여할 것이다. 나아가 통합심의의 도입이나 조합 갈등관리를 위한 지원도 사업기간 단축효과를 가져올 것으로 기대된다.

다만 정책 목표를 달성하면서도 부작용을 최소화하기 위해선 오랫동안 유지해온 대원칙을 지킬 필요가 있다. 주택 공급이 아무리 중요하다고 해도 개별 정비구역의 사업성 확보를 위해 지역 전체의 주거환경이나 기반시설을 포기해선 안 된다. 도로나 학교, 경관자원 같은 필수 기반시설의 용량을 초과해 개발하면 당장의 주택부족 문제는 해결할 수 있겠지만, 장기적으로 ‘불편한’ 주거지를 양산할 것이기 때문이다. 그게 우리가 바라는 미래 주거의 모습은 분명 아닐 것이다. 방향이 맞게 설정됐으니 이제는 정책의 디테일을 잘 설계해서 주택부족 문제도 해결하고, 더 안전하고 쾌적한 주거환경도 조성할 수 있기를 기대한다.

김진유 경기대학교 스마트시티공학부 교수