실거주의무 유예로 전세매물 늘었지만…"3년뒤 '2+1' 가능한가요"

'입주장' 열린 강동구, 전세 매물 늘고 3주째 전셋값 하락
실거주의무 유예 3년뒤, 집주인·임차인 분쟁 가능성 높아
"'특별법' 주임법 우선 원칙…임차인 불리한 조항 효력없어"

[이데일리 오희나 기자] 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 통과된지 한달후 관련 단지들을 중심으로 전세 매물이 증가하고 있다. 전셋값이 상승세를 이어가는 상황에서도 ‘입주장’ 효과로 해당 단지 주변 전셋값이 하향 안정화되고 있다. 다만 3년이라는 유예기간이 끝난 후 집주인과 임차인간 분쟁이 발생할수 있다는 우려도 나오고 있다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.

31일 업계에 따르면 분양가 상한제 주택에 대한 실거주 의무가 3년간 유예되면서 해당 단지에서 전세 매물이 늘고 있다. 지난달 29일 실거주 의무 3년 유예법안이 국회 본회의를 통과하면서 잔금이 충분치 않거나 자녀 교육 등으로 이사가 쉽지 않았던 집주인들이 실거주하지 않고 전세를 놓을 수 있게 되면서다. 국토부에 따르면 실거주 의무 적용 단지는 전국 77개 단지, 4만9000여가구다. 특히 올해 강남권 청약이 대거 예정돼 있어 적용단지는 더 늘어날 것으로 보인다.

시장에서는 실거주의무 3년 유예가 시행되면 전세 시장 안정에 일정 부분 역할을 할 것으로 보고 있다. 공급부족이 맞물리면서 전셋값이 상승세를 보이고 있는데 이들 단지를 중심으로 공급 물량 확대로 인한 주변 전셋값 안정 효과가 나타날 것이란 설명이다.

실제로 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난달 말 개정안이 시행된 이후 서울 △강동구 △강북구 △서초구 △마포구 △용산구에서 전세 매물이 늘었다.

특히 신축 아파트 입주가 많은 강동구 아파트 전세 매물이 한 달 새 크게 늘었다. 강동구 아파트 전세 매물은 29일 기준 2858건으로 한 달 전(2495건)과 비교해 14.5% 증가했다. 서울 25개 자치구 중 가장 큰 증가폭이다. 강동구에서는 오는 11월 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축, 1만2032가구) 등을 비롯해 상일동 ‘e편한세상 고덕 어반브릿지(593가구), 길동 ’강동 헤리티지 자이(1299가구) 등이 입주 중이거나 입주를 앞두고 있다. 입주 물량이 늘면서 강동구 아파트 전셋값은 서울 25개 자치구 중 유일하게 3주 연속 하락했다.

다만 전문가들은 실거주의무 3년 유예로 당장 급한 불은 껐지만 유예기간이 끝나는 시점에 집주인과 임차인 간 분쟁이 발생할 수 있다고 지적했다. 실거주의무 유예를 담은 주택법 개정안과 주택임대차보호법 등 관련 법안이 충돌할 수밖에 없기 때문이다. 임차인이 통상 ‘2+2’로 적용받는 ‘계약갱신청구권’을 행사할 경우 실거주를 해야 하는 집주인과 분쟁이 불가피하다는 것이다. 전세 계약 시 ‘2+1’ 특약을 넣는 등의 우회책이 언급되지만 분쟁이 발생하면 효력이 무효가 될 가능성이 높다. 법원에서는 특별법 우선 원칙이 있는 데다 임차인을 보호하는 ‘주택임대차보호법’이 주택법보다 우선 적용되기 때문이다.

배지호 법률사무소 한평 대표변호사(전 서울중앙지방법원 판사)는 “특별법 우선 원칙이라는 게 있는 데다 임대차 관계를 규율하는 법안이 우선 적용될 가능성이 높다”고 말했다. 그러면서 “주택임대차보호법이 주택법보다 임대차에 관한 관계에서는 우선 적용된다고 해석될 가능성이 높다”면서 “(임차인이 계약갱신청구권을 행사하면)3년 유예 조항과 충돌하면서 분쟁 사례가 늘어날 가능성이 있다”고 강조했다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “특별법이 일반법보다 우선 적용된다. ‘2+1’로 특약을 넣어도 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없어 ‘2+2’를 보장해 줘야 한다”면서 “임차인이 계약갱신청구권을 사용할 때 실거주를 이유로 거절하려면 1년 더 연장해주지 말고 집주인이 들어가야 한다”고 말했다.

오희나 (hnoh@edaily.co.kr)