학군지→한강변 '입지 대이동'…가양·자양·천호·암사 등 유망

부동산 전문가 올해 전망
용적률 상향으로 '초고층 시대' 열려
속도 더뎠던 재건축·재개발 눈여겨봐야
주택 실수요자는 '집값 바닥' 여부보다
거래량 회복되는 시점 예측하는게 중요

“거래량이 회복되는 시점에 아파트값 상승세가 다시 시작될 수 있습니다.”(이광수 광수네복덕방 대표)

“한강변 신축 아파트가 될 땅을 잡아야 합니다. 앞으로 학군지보다 한강변의 가치가 더 뛸 겁니다.”(정형근 제이피크루 대표)

한국경제신문이 지난 28일 서울 삼성동 코엑스에서 연 ‘2024 한경 머니로드쇼’에서 부동산 투자전문가들은 “불확실성이 큰 상황에서 시장 변화를 알아채고 한발 빠르게 대비해야 한다”고 입을 모았다. 이번 행사에는 이광수 대표와 정형근 대표, 김시덕 박사(도시문헌학자), 이장원 세무법인 리치 대표세무사 등이 강연자로 나서 재건축·재개발, 교통, 도시 개발, 세무 등 다양한 분야에서 재테크 정보를 쏟아냈다.

◆“시장 변화부터 인정해야”

이 대표는 ‘내 집 마련 프로젝트, 무엇이냐? 언제냐?’를 주제로 올해 부동산시장의 흐름을 짚었다. 그는 “주택 구입을 위해선 시장의 변화부터 인정해야 한다”며 “지금 주택시장은 10년 만에 온 약세장”이라고 평했다. 이 대표는 “지금 집을 내놓고 있는 사람은 과거 부동산 급등으로 수익을 본 60세 이상 집주인”이라며 “부동산을 처분하고 노후를 준비하는 세대가 많기 때문에 향후 가격이 내릴 수 있다”고 했다.

그러나 가격 하락세가 계속 이어지진 않을 것이라는 단서를 달았다. 올해 하반기나 내년 상반기 등 구체적인 시점을 예측하는 것보다는 거래량과 가격을 바탕으로 거래량이 회복되는 시점이 이른바 ‘시장의 바닥’이라고 설명했다. 그는 “기본적으로 부동산은 손해 보고 팔지 않는 상품”이라며 “집을 사고자 한다면 가격이 하락에서 상승으로 전환하는 시점을 예측하는 게 중요하다”고 말했다.

주택 구입 시점을 고민 중인 예비 수요자에겐 “시장의 변화를 봐야 한다”고 강조했다. 이 대표는 서울 송파구 헬리오시티의 부동산 실거래 기록을 예시로 들며 “같은 단지, 비슷한 층 아파트를 누군가는 23억8000만원에 구입했고, 누군가는 16억원에 샀다”고 소개했다. 구입 시점에 따라 같은 주택을 구입하고도 손익이 크게 차이 날 수 있다는 얘기다.

그는 “일반적으로 주택 가격이 오르면 계속 오른다고 생각하고, 내릴 땐 계속 내린다고 생각하는 경향이 있다”며 “다주택자는 집값이 오른 2021년 오히려 집을 내놨는데, 시장 변화를 인정했기 때문”이라고 지적했다.

◆“제2의 여의도, 압구정은 어디”

‘정비사업 패러다임 변화와 입지 대격변’이라는 주제로 강연에 나선 정 대표는 “택지 개발과 뉴타운 시대가 끝나면서 용적률 상향 패러다임, 초고층 시대가 개막됐다”고 말했다. 서울에 개발 가능지가 고갈돼 용적률을 상향하고 추가 분담금을 덜 내게 해주는 쪽으로 정책이 나오고 있다고 설명했다. 그동안 재건축·재개발을 못 했던 곳의 잠재 가치가 바뀌었다는 얘기다.

핵심 키워드로는 ‘한강변’을 꼽았다. 그는 “제2의 여의도, 압구정, 성수가 될 만한 자리가 어디일지 한강변을 중심으로 찾아야 한다”며 “과거 집값 상승률이 가장 안정적인 지역은 학군지였지만 앞으로는 한강의 가치가 학군지를 뛰어넘을 것”이라고 내다봤다.

그는 ‘1·10 부동산 대책’ ‘강북권 대개조’ 등 정책에 따라 바뀐 부동산 입지의 가치에 주목하라고 강조했다. 예컨대 1·10 대책에서 재개발 노후도를 67%에서 60%로 완화하면서 재개발이 불가능한 입지의 가치가 반전됐다고 했다. 노후계획도시 특별법으로 리모델링 추진 단지가 하루아침에 재건축 단지로 가치가 바뀐 것도 마찬가지다.

서울 한강변 중 저평가된 지역으로는 가양지구를 언급했다. 그는 “가양지구는 한강이 바로 앞에 있지만 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어졌다”며 “노후계획도시 특별법을 적용 받으면서 재건축이 가능한 단지로 탈바꿈했다”고 말했다. 그는 “용산구 원효로 뒤편과 광진구 자양동, 강동구 천호동·암사동 부근에 한강변 저층 주거단지가 남아 있다”며 “한강변에서 노후도 60%를 맞출 수 있는 지역을 눈여겨봐야 한다”고 했다. 1기 신도시 중에는 분당의 성장 잠재력이 높다고 봤다. 그는 “판교와 신분당선 인접 단지가 분당 대장 지역으로 바뀔 것”이라고 내다봤다.

‘총선 이후 부동산 세금 변화’에 대해 강연한 이 세무사는 “부동산시장이 양극화 양상을 보이는 것처럼 세금 정책도 양극화하고 있다”며 “4월 총선 이후에도 다주택자에 대한 취득세 중과세는 계속 적용될 확률이 높다”고 전망했다.

심은지/유오상 기자 summit@hankyung.com