정비사업 투자해 '내 집 마련'… "속도보다 입지 중요"

[S리포트-'돈'이 보이는 재개발·재건축 투자 로드맵③] 하반기 금리 인하 전망… "집값 오를 것"

[편집자주] 고금리와 원자재 가격 폭등 여파로 분양가가 상승하며 청약을 망설이는 이들이 늘었다. 공사비 부담이 커져 사업자들도 분양을 주저하며 주택 공급에 경고음이 울린다. 재개발·재건축(정비사업)의 '숨은 진주 찾기'가 그 어느 때보다 절실해진 이유다. 내 집 마련과 투자 성공을 모색해볼 수 있는 해법을 찾고자 2024년 제18회 머니톡콘서트가 시작됐다.

머니투데이 미디어 종합경제매체 '머니S'는 지난 26일 실수요자들의 고민 타파를 위해 '제18회 머니톡콘서트'를 열고 이승훈 리얼비전경제연구소 대표를 연사로 초빙했다. 이 대표는 이날 '서울 재개발·재건축 정비사업의 방향성과 향후 부동산 경기 전망'을 주제로 한 강연을 펼쳤/사진=뉴스1

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◆기사 게재 순서
①부동산 불황 속 '숨은 진주' 찾아라
②1평 1억원 VS 10평 5억원… 재개발 투자 승자는?
③정비사업 투자해 '내 집 마련'… "속도보다 입지 중요"

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고금리에 대출 이자 부담이 커지며 '내 집 마련'이 절실한 수요자들의 한숨이 늘었다. '영끌'(영혼까지 끌어모은) 투자가 가능했던 부동산 호황기와는 완전히 다른 대책이 필요한 때다. 정부가 부동산 시장 부양과 공급 확대의 두 마리 토끼를 잡기 위해 내놓은 정비사업 규제 완화책이 '똘똘한 한 채'를 위한 묘안으로 떠오르고 있다.

머니투데이 미디어 종합경제매체 '머니S'는 지난 26일 실수요자들의 고민 타파를 위해 '제18회 머니톡콘서트'를 개최했다. 이승훈 리얼비전경제연구소 대표는 서울 재개발·재건축 정비사업의 방향성과 향후 부동산 경기 전망을 소개했다.

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정비사업 투자 고민 중이라면… '입지' 먼저 따져야

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고금리 침체에 빠진 부동산 시장의 경착륙을 방지하기 위해 정부는 정비사업 규제 완화 카드를 내밀었다. 올 초 안전진단 폐지와 노후도 요건 완화 등의 내용을 담은 '1·10 대책'을 발표했고 서울시는 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 통해 노후 주택단지 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 인센티브 제공과 역세권 종상향 등을 약속했다.

설상가상 원자재 가격과 인건비 상승으로 신축 아파트 분양가는 급등하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 2월 말 기준 서울의 민간아파트 평균 분양가는 ㎡당 1145만7000원으로 전년 동기 대비 24.18% 올랐다. '국민 평수'로 불리는 30평대 아파트의 경우 최소 11억원 이상을 분양가로 내야 한다. "신축은 지금이 제일 싸다"는 말이 나오는 이유다.

'제18회 머니톡콘서트'가 26일 서울 강남구 언주로 건설회관에서 열린 가운데 이날 강사로 초청된 이승훈 컨설턴트가 '용산·한강변·역세권 서울 핵심 지역 이슈와 동향' 강의를 하고 있다./사진=임한별 머니S 기자

서울 정비사업 투자를 계획하고 있다면 입지를 가장 고려해야 한다. 정비구역 지정 유무보다 상급지인지 여부가 가격을 형성하는 데에 더 큰 영향을 미치고 있는 것. 지금은 고금리와 이자 부담이 커서 가격 상승을 기대하기 어렵지만 금리가 안정되면 서울의 투자 지형도가 크게 달라질 것이란 전망이 나온다.

특히 개발 이슈가 있는 영등포를 투자 유망 지역으로 소개했다. 영등포는 지난달 서울시가 발표한 '서남권 대개조' 계획의 수혜 지역이다. 제조업 중심의 준공업지역을 미래 첨단·융복합산업공간으로 혁신하겠다는 비전이다. 준공업지역 내 공장 이전 부지에 공동주택(아파트)의 무분별한 건설을 막기 위해 250%로 제한한 용적률을 최대 400%까지 완화해 직주근접 도시를 건설할 방침이다. 필요시 상업지역으로 변경 등의 혜택도 지원할 예정이다.

이 대표는 영등포가 제2의 여의도가 될 것이라고 내다봤다. 영등포 내 지식산업센터를 비롯한 미래사업 융복합 시설이 들어서면 새로운 업무지구의 탄생이 가능하다는 주장이다. 그는 "상업지 용도 변경은 서울 전체를 봐도 흔하지 않은 사례"라며 "사업성 면에서 매우 큰 혜택이자 빠른 개발을 위한 발판이 될 것"이라고 말했다.

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하반기 금리 하락·전세가 상승 현실화될까

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한국은행은 2021년 8월부터 지난해 1월까지 기준금리를 3.5%까지 올린 뒤 9차례 연속 동결했다. 미국 연방준비제도(FED)는 지난해 연방공개시장위원회(FOMC)를 통해 올해 안에 0.25% 포인트(p)씩 3차례, 총 0.75%포인트가량의 금리 인하를 계획 중이라고 밝혔다.

미국의 경우 2022년 기준금리를 한번에 0.5%포인트(p) 올리는 빅스텝을 여러 번 행한 만큼 3~4차례의 하락이 이어질 것으로 전망되나, 한국은행은 올 하반기 약 두 차례의 인하 정책을 단행할 것으로 예측됐다. 초저금리는 아니지만 인상 정책이 멈추면 이에 대한 기대감으로 부동산 가격이 오를 가능성이 높다.

공급 부족도 가격 상승의 한 원인으로 꼽힌다. 인천, 대구 등 광역시의 경우 공급 과잉으로 미분양이 쌓이고 있으나 서울은 지난 10년 동안 수요보다 공급이 많은 시기가 없었다. 이 대표는 '1·10 대책' 등 규제 완화를 통해 단기 가격 변동이 일어날 수 있지만 재개발·재건축 규제를 풀어 정비사업을 지원하는 정책은 장기 공급대책으로 해석이 달라질 수 있다고 설명했다.

최근 1~2년 동안 지속된 조직적 전세사기의 여파로 전세 기피현상이 발생하며 월세 쏠림이 심화됐다. 서울 영등포나 인천 송도 등의 빌라는 연 10% 이상 월세 폭등이 일어났다.

머니톡콘서트 참석자들이 강연을 듣고 있다./사진=임한별 기자

이 대표는 "전세 수요가 하반기부터 폭발적으로 늘 것"이라며 "각종 특별법이 안정화되고 전세사기 방지제도가 시행되며 전세 보증금 안전장치가 자리잡았기 때문"이라고 설명했다. 올 하반기에 기준금리가 인하될 경우 대출금리가 하향 조정되는 점도 전세 수요를 부추길 전망이다.

한국에만 존재하는 주택임차제도 전세의 특성상 매매가격은 전세 흐름에 영향을 받을 수밖에 없다. 하반기 전세 쏠림 현상이 발생하면 전세가가 오르고 매매가격도 상승 압력을 받을 것으로 전망된다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 높은 지역 위주로 오름세를 보이겠으나 ▲수도권 50~60% ▲지방 도심 60% ▲지방 외곽 70% 등으로 전세가율 차이가 있는 점을 주의해야 한다.

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"PF 부실 기회… 지방 투자 신중해야"

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부동산 회복의 부정 요인으로 이 대표는 ▲가계대출 증가 ▲인구 감소로 인한 주택 수요 위축 ▲부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등을 지목했다. 현재 한국은 전 세계에서 가장 높은 가계대출 비율을 나타내고 있다.

이 대표는 "정부가 주택 공급량을 늘리기 위해 대출 외의 규제 완화를 지원할 수 있겠지만 대출 규제가 완화될 가능성은 거의 없다"고 단언했다. 그는 "올 초 시행된 신생아 특례대출의 경우 출생률 제고를 위한 예외 사례일 뿐 대중적인 대출 완화를 기대하긴 어려운 상황"이라고 내다봤다.

한국 전체에서 수도권이 차지하는 면적의 비중은 12%, 인구는 88%다. 인구 감소가 가속화되며 앞으로 지방은 가격이 지금보다 더욱 하락하고 '빈집 현상'이 심화될 전망이다. 통계청에 따르면 사망자 수가 출생아 수보다 높은 '데드크로스'(Dead-cross) 현상을 지난 20년 동안 전국 시·군·구의 80%(183곳)가 경험했다. 인구 100만명 이상의 3개 지방자치단체(수원·성남·고양)가 수도권에 집중된 편중 현상도 심각하다.

이 대표는 향후 투자의 마지노선을 수도권이라고 제시했다. 서울에 적당한 투자처가 없으면 지방 대도시로 눈을 돌렸던 것은 다 옛날 일이라는 것. 그는 "인구가 줄어든 지방의 상권 다수가 쇠퇴하고 있어 가격이 낮아도 지방 구도심 투자를 주의해야 한다"며 "인구 구조가 큰 변화를 겪고 있기에 투자 지역의 목석을 가리는 시기가 도래했다"고 말했다.

올 초 재무구조 개선작업(워크아웃)을 신청한 태영건설을 필두로 건설업계 PF 부실 우려가 확산되고 있다. 금융당국과 대통령실은 올 상반기 내 시스템리스크 요인으로 작동할 만한 문제가 터지지 않을 것이라 단언했지만 여전히 '4월 위기설'은 수면 위에 머무르는 상태다. 이러한 부실 PF가 대규모 구조조정을 겪고 나면 장기적으로 호재로 될 수 있다고 분석했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr