1평 1억원 VS 10평 5억원… 재개발 투자 승자는?

[S리포트-'돈'이 보이는 재개발·재건축 투자 로드맵②] "해당 구역 지식과 정보 습득 중요"

[편집자주] 고금리와 원자재 가격 폭등 여파로 분양가가 상승하며 청약을 망설이는 이들이 늘었다. 공사비 부담이 커져 사업자들도 분양을 주저하며 주택 공급에 경고음이 울린다. 재개발·재건축(정비사업)의 '숨은 진주 찾기'가 그 어느 때보다 절실해진 이유다. 내 집 마련과 투자 성공을 모색해볼 수 있는 해법을 찾고자 2024년 제18회 머니톡콘서트가 시작됐다.

정비사업 투자 방법과 위험성에 수요자들의 관심이 커지면서 서울 재개발·재건축 지역이 떠오르고 있다. 사진은 2022년 1월 오세훈 서울시장이 서울 모아타운 시범사업지인 강북구 번동에서 '모아주택 추진계획'을 발표하고 있다. /사진=뉴스1

━

◆기사 게재 순서
①부동산 불황 속 '숨은 진주' 찾아라
②1평 1억원 VS 10평 5억원… 재개발 투자 승자는?
③정비사업 투자해 '내 집 마련'… "속도보다 입지 중요"

━

러시아-우크라이나 전쟁으로 원자잿값 상승이 지속되고 고금리에 대출이자 부담도 커지면서 부동산 침체기가 장기화하고 있다. 재개발·재건축(정비사업)을 통해 '내 집 마련'과 투자를 꿈꾸는 수요자들의 의지도 한풀 꺾인 분위기다. 하지만 '위기는 곧 기회'라는 말이 있듯 정비사업 투자 방법과 위험성에 수요자들의 관심이 커지면서 서울 재개발·재건축 지역이 떠오르고 있다.

머니투데이 미디어 종합경제매체 '머니S'는 지난 26일 '제18회 머니톡콘서트-'돈'이 보이는 서울 재개발·재건축 정비사업 로드맵'을 주제로 투자자들을 만났다.

전영진 재개발연구회 자문위원은 '신속통합기획·모아타운 재개발·재건축 반드시 알아야 할 투자 노하우'를 주제로 강연했다. 전 위원은 참석자들에게 "개인 투자자가 성공하기 가장 어려운 시장이 바로 재개발·재건축"이라고 강조했다. 그만큼 도시정비사업을 통한 투자에 대해 위험하고 어렵기도 하다는 것을 설명했다.

재개발·재건축 전문가로 알려진 전 위원은 정비사업 투자 입문 과정부터 투자자들이 궁금해하는 다양한 투자 방법, 리스크 대응 전략까지 심도 있게 강연했다. 그는 ▲재개발·재건축 전문성과 투자 위험성 ▲재개발 지역 물건 거래와 공인중개사의 설명 의무 ▲재개발 분양 신청 등 방법을 설명했다.

━

재개발 예정지 주의 사항… "매도인의 성실한 설명 중요"

━

전영진 재개발연구회 자문위원은 지난 3월26일 머니S가 주최한 제18회 머니톡콘서트에서 '신통기획·모아타운 재개발·재건축 반드시 알아야 할 투자 노하우'를 주제로강연했다./사진=임한별 기자

재개발 예정 구역 물건을 거래할 때 주의해야 하는 사항에 대해 전 위원은 매도인의 물건에 대한 성실한 설명이 중요하다고 강조했다. 특히 재개발·재건축 예정 구역에 직접 방문했을 때 개발 가능 여부와 리스크에 대한 설명을 반대로 판단하면 쉽게 이해할 수 있다는 팁도 전달했다.

예를 들어 신축이 적은 지역의 경우 노후도와 사업성이 높다. 구옥과 신축 가운데 선택해야 하는 상황이라면 감정평가가 높지 않은 점을 고려할 때 신축이 유리했다. 새 집일수록 관리가 편하기 때문. 문제는 신축이 많아지게 되면 개발 허가 조건인 노후도에서 걸림돌로 작용한다.

과거에는 노후도는 정비사업 필수 조건이 아니었다. 이 외 두 가지 이상의 조건만 충족하면 재개발 요건이 됐다. 하지만 2002년 이후부터 노후도가 필수 조건이 됐다. 재개발을 기대하고 신축을 구입했는데 노후도로 인해 개발이 실패할 수 있다.

━

"지분 쪼개기로 수익성 악화"

━

전 위원은 '지분 쪼개기'의 리스크에 대해서도 주의도 당부했다. 건축비와 토지비를 투자한 금액과 분양수익을 비교해 투자자에게 유리한 쪽을 선택해야 한다. 과거 사례를 보면 서울 성동구 옥수동의 한 재개발 구역은 아파트를 분양받을 수 있는 정원 기준이 500명이었다. 당시에는 신축 쪼개기가 아닌 다가구·다세대주택을 쪼개는 경우가 적지 않았다.

이는 후폭풍으로 왔다. 조합원이 500명에서 1300명까지 늘어난 것이다. 권리 가구 수는 1200개. 지분 쪼개기로 인해 재개발 후에도 아파트를 분양받기가 어려워진 상황에 이르렀다. 이에 조합원들은 대형면적의 설계변경을 통해 가구를 나누고 우여곡절 끝에 분양을 완료했지만 일반분양 물량이 거의 남지 않았다. 전 위원은 "조합원 수가 너무 많게 돼 정비사업의 사업성이 떨어질 수밖에 없었다"고 설명했다.

실제 사례도 소개했다. A씨는 재개발 예정구역의 주택 대지지분 1평(3.3㎡)을 1억원에 매입했다. B씨는 같은 건의 10평을 평당 5000만원을 들여 총 5억원 투자했다. 두 물건 모두 평당 감정가가 1000만원이어서 A씨의 건물 권리가액은 1000만원(1평), B씨의 권리가액은 1억원(10평)이 됐다.

해당 건물이 재개발에 돌입해 조합원 분양가가 5억원으로 책정됐다고 가정하자. 두 사람이 내야 하는 추가 분담금을 비교하면 A씨는 분양가에서 권리가액 1000만원을 공제한 4억9000만원이 된다. B씨는 권리가액 1억원을 공제해 4억원만 내면 5억원짜리 아파트를 분양받을 수 있다. 추가 분담금만 보면 B씨가 더 적은 자본을 들여 투자한 것으로 보인다.

하지만 최초 투자금액과 비교하면 A씨는 1평 땅을 산 1억원과 추가 분담금을 더해 5억9000만원을 낸 셈이 된다. B씨는 10평 땅을 산 5억원에 추가 분담금 4억원을 더해 9억원을 투자한 것이다. 재개발 사업은 땅 한 평 없이 무허가 건물만 있어도 조합원이 33평 아파트를 분양받을 수 있게 된다. 1평짜리나 10평짜리나 33평 아파트를 받는 것은 동일하다.

전영진 위원은 정비사업 투자 입문 과정부터 투자자들이 궁금해하는 다양한 투자 방법, 리스크 대응 전략까지 심도 있게 강연했다. /사진=임한별 기자

문제는 재개발 투자 물건을 선택하려다 보면 고른 물건 중에 물딱지(입주권이 인정되지 않는 지분)가 있을 수 있다. 이를 악용하는 사례가 적지 않다. 100평짜리를 10평으로 쪼개는 이른바 신축 쪼개기다. 투자자들은 권리산정 기준일을 염두에 둬야 한다. 기준일을 벗어나면 물딱지가 되기 때문이다.

매물을 보유한 사람 입장에서 재개발 아파트를 받기 위해 10평짜리 3개보다 30평짜리 1개가 더 유리하지만, 재개발 해제의 변수를 고려할 때 또 다른 상황에 직면할 수 있다.

전 위원은 "재개발이 해제된다면 물건 가치가 내려간다"면서 "어떤 사람은 100평을 사서 10평짜리 10개로 나눌 수도 있어서 재개발 지역에 신축을 세우려고 하는 것"이라고 했다. 말하자면 '신축 쪼개기'가 재개발 투자에 유리할 수밖에 없다.

투자 전 주의사항과 함께 권리산정 기준에 대한 팁도 전수했다. 정부에서 뉴타운을 지정하고 재개발 이슈가 많았던 당시 국내 첫 번째 권리산정 기준일은 2003년 12월30일이다. 이후 신축을 기준으로 두 번째 기준일은 2008년 7월30일이다.

2010년 7월15일 이후에 신속통합기획 사업을 진행하며 권리산정 기준일이 별도의 고시다. 고시된 날짜가 여러 개가 적용되는 곳도 있다. 이때 가장 빠른 날짜를 확인해야 하고 매번 바뀌는 날짜도 알아야 한다.

다만 전 위원은 "기준 날짜 이후로 건물을 사고팔고 못한다고 생각할 수 있는데 아니다"라며 "해당 날 전에 어떤 행위를 한 물건들은 아파트를 분양받을 수 있는지 판단하는 것"이라고 설명했다. 이어 "항상 투자하기 전에 투자하려는 지역의 해당 구청 또는 시청에 연락해 '고시된 것이 있는지', '권리산정 기준일이 언제인지' 확인해야 한다"고 강조했다.

권리산정 기준일 이후 신축 물건도 주의해야 한다. 서울 재개발·재건축 대표 사업인 신속통합기획과 모아타운에 대한 차이점도 숙지해야 한다. 신속통합기획은 권리산정 기준일 이전에 등기를 완료해야 하고 모아타운은 권리산정일 전 착공을 신청한 신축 건물만 가능하다. 전 위원은 "재개발·재건축 투자의 성공을 위해 지역을 먼저 정하지 않고 해당 구역의 지식과 정보를 습득한 후에 결정해야 한다"고 강조했다.

신유진 기자 yujinS@mt.co.kr