[단독]압구정3구역 재건축 청사진은… “70층 내외-50평형 선호”[부동산 빨간펜]

압구정3구역 재건축 후 조성되는 단지 조감도. 희림건축 제공

이축복 산업2부 기자

사람들은 재건축 아파트를 돈을 벌기 위한 투자처로 흔히 인식합니다. 이런 수요에 맞춰 재건축 단지 인근 부동산에서는 평형별 토지 지분이 정리된 표를 만들어 손님에게 설명해주기도 합니다. 실제 살 집이라기보다 투자 목적이 강하기 때문에 향후 재건축 때 사업성이 얼마나 되는지 따져보는 것입니다.

하지만 최근 공사비 상승, 부동산 경기 침체 등을 고려하면 과거처럼 무조건 막대한 시세차익을 기대하기는 어려운 상황입니다. 전문가들은 그런 만큼 재건축 이후 아파트 단지의 설계에 좀더 많은 관심을 기울여야 한다고 조언합니다. 아파트 동 배치나 상가나 커뮤니티 시설 위치 같은 요소는 입주민 삶의 질은 물론, 단지의 미래 가치에도 영향을 주기 때문입니다. 아파트 단지를 설계하는 회사에서 주민 생활에 편리하게 단지를 배치하겠지만 기본적인 사항은 알아두면 좋지 않을까요?

마침 지난달 압구정3구역 재건축 조합에서 조합원 3907명을 대상으로 향후 지어질 아파트 단지에 대한 설문 조사를 진행했습니다. 전체 조합원 중 1735명(44.41%)이 요구 사항을 적어냈습니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 서울 재건축의 심장부로 불리는 압구정3구역에서의 투표 결과로 전반적인 단지 설계 요소를 들여다보겠습니다.

Q. 단지 모습을 결정하는 중요한 요소에는 무엇이 있나요?

“최고 층수에 따라 단지 모습이 크게 달라집니다. 초고층으로 단지를 조성하면 아파트 주거동 개수를 줄일 수 있습니다. 이렇게 하면 건물 간격이 넓어져 시야가 트이고 외부 공간을 넓게 쓸 수 있죠. 이 지역에서는 북측에 있는 한강 조망과 직결된다고 할 수 있겠네요.

설문 결과 70층 내외에 투표한 조합원이 전체의 52%로 49층 이하(48%)를 근소하게 앞섰습니다. 조합에서는 70층 내외 초고층올 지으면 필요한 주거동 개수를 17개로 49층 이하(23개) 대비 6개 줄일 수 있다고 봤습니다. 주거동 간격은 50~60m로 49층 이하(20~45m)보다 2배 정도 벌어집니다.

문제는 ‘돈’입니다. 초고층일수록 바람이 건물을 미는 힘이 세지기 때문에 이를 견딜 수 있도록 건물 골조를 튼튼하게 해야 합니다. 한국초고층도시건축학회에 따르면 같은 면적의 건물을 40층으로 지을 때보다 80층으로 지을 때 골조 비용이 2배 이상 들어 최종적인 건축비용을 약 1.4배 늘립니다.

최근 공사비 인상폭이 커지면서 한강변 70층 이상 재건축을 추진하던 단지에서도 선택이 달라지는 경우가 나옵니다. 서울 성동구 성수전략지구 내 1지구는 50층 미만(50.97%)을, 성수4지구는 77층(79.8%)를 선택했죠. 서울 개포주공 6·7단지도 49층 재건축을 검토하다가 기존 안인 35층을 그대로 진행하는 것으로 알려졌습니다.

다른 문제도 있습니다. 공사 기간도 길어지고 받아야 하는 심의가 늘어나기 때문이죠. 초고층인만큼 안전 관련 기준이 상당히 까다로워집니다. 게다가 서울시에서 지난해 7월 내놓은 ‘신속통합기획’ 안에서는 최고 층수를 50층 내외로 설정한 만큼 지자체와의 협의도 필요합니다. 초고층 단지가 누리는 지역 랜드마크로서의 가치냐, 리스크를 줄이고 사업 속도를 높일 것이냐, 두 가지 선택지가 있는 셈입니다.”

층수가 높아지면 주거동 개수를 줄여 동간 간격을 확보하고 한강 조망의 질을 높일 수 있다. 압구정3구역 재건축 조합 제공

Q. 커뮤니티 시설이나 상가는 보통 어떻게 배치하나요?

“도서관, 헬스장 등 커뮤니티 시설이라면 품질 좋은 서비스를 쉽게 즐기는 것이 중요하겠죠. 단지 가운데에 커뮤니티 시설이 모여있는 건물을 따로 짓는 건 어떨까요? 한 곳에서 여러 서비스를 즐기고 형평성 문제를 줄일 수 있지만 단지 외곽에 있는 입주민이 이용하기 불편할 겁니다. 그렇다고 커뮤니티 시설을 개별 건물에 일일이 배치하면 특정 커뮤니티 시설을 즐기고 싶을 때 먼 거리를 가야 하는 경우가 생길 수 있죠. 사람에 따라 선호하는 위치가 다를 겁니다.

압구정3구역에서는 투표 결과(복수응답 가능) 가장 선호하는 배치가 단지 중앙에 두는 것으로 나왔습니다. 응답자 2명 중 1명(56%) 수준이었습니다. 전체 단지에서 3~4개 동에 분산하거나 동별로 두는 방안을 같이 제시했지만 찬성하는 비율은 각각 33%, 10%로 나타났습니다.

조합 설명에 따르면 실제 커뮤니티는 단지 중앙에 크게 조성하되 분산형, 준주거 특화 등으로 접근성을 고려해 배치한다고 합니다. 체육관 같이 큰 시설은 중앙에, 스크린 골프나 회의실 같은 소규모 시설은 고루 배치하는 방식입니다.”

커뮤니티 시설은 단지 내 중앙에 집중 배치하는 것을 선호하는 것으로 나타났다. 압구정3구역 재건축조합 제공

그렇다면 상가 위치는 어디를 선호했을까요? 우선 응답자 10명 중 3명(30%)은 단지 서쪽에 난 큰 길(논현로)를 따라 배치하는 방안을 선호했습니다. 이렇게 하면 지하철 3호선 압구정역에서 내려 한강으로 향하는 외부인도 쉽게 접근할 수 있습니다. 입주민으로서는 외부인이 단지 내부로 깊숙이 들어오지 못하게끔 자연스럽게 차단할 수도 있고요.

이어 압구정역 인근 준주거용지에 자연광이 들어올 수 있게끔 지하를 판 ‘성큰형 상가’가 27%, 공동주택용지 단지 내부 중앙이 22% 수준이었습니다. 성큰형 상가는 서울 용산구 한남동 ‘나인원 한남’에서 한남대로를 따라 지하에 들어선 ‘고메이494’가 대표적인 사례입니다.
주목할 부분은 상가 소유주들에게 같은 질문을 했을 때 결과가 다르게 나왔다는 점입니다.

상가 소유주들이 가장 원하는 상업시설 위치는 ‘공동주택용지 단지 내부 중앙’(35%)이었습니다. 이렇게 하면 주된 이용객은 외부인이 아니라 입주민이 되겠죠. 서울시에서는 재건축하는 단지가 폐쇄적인 ‘게이티드 커뮤니티’가 될 수 있다고 보고 상가를 단지 외곽에 배치하는 것을 권장하고 있습니다.

상가 소유주의 요구 배경에는 현재 상가가 가로변이 아닌 단지 내에 있는 점이 영향을 미친 것으로 보입니다. 실제로 압구정3구역 상가 재건축 위원회는 상가 건물 위에 ‘현 위치에서 영업하기를 원한다’며 플래카드를 걸었습니다. 이처럼 재건축 진행 과정에서는 서로의 이해관계가 달라 충돌하는 지점이 발생하곤 합니다.”

전체 조합원 설문(좌측)과 상가소유주 설문 결과가 다르게 나타났다. 압구정3구역 재건축 조합 제공

Q. 조합원 희망 평형은 어땠나요?

“이번 설문조사에서 평형(편의상 전용면적이 아닌 평형으로 기재) 구분이 세세하게 이뤄지지는 않았습니다. 다만 이번 조사에서 가장 선호한 평형은 54평형으로 집계됐습니다. 응답자의 26%였죠. 이어 40평형(25%), 62평형(19%), 34평형(11%) 순이었습니다. 일반적으로 분양 시장에서 가장 시장성이 있는 상품으로 ‘국민 평형’인 34평형을 꼽지만 여기서는 그렇지 않았습니다. 지난해 8월 입주를 시작한 서울 서초구 반포동 래미안원베일리에서는 34평형이 1015채로 전체 2990채 중 가장 비중이 높은 것(34%)과 대조적이라고 볼 수도 있습니다.

가장 큰 이유는 현재 압구정3구역에 있는 대다수 단지가 34평형 이상이기 때문인 것으로 보입니다. 압구정3구역은 현대1~7차, 10·13·14차와 대림·현대 빌라트를 묶어 재건축하는 곳입니다. 이중 현대3차, 14차를 제외하면 모두 34평 이상으로 이뤄졌습니다. 현재 집보다 작아지는 재건축을 원하는 사람은 많지 않았던 것이죠. 자식을 모두 길러 분가시킨 은퇴세대가 거주 주택의 크기를 줄이는 경향이 있다고 하지만 압구정3구역과는 거리가 먼 이야기 같네요.

펜트하우스 중에서는 넓은 평형이 인기가 많았습니다. 101평형(4%)을 가장 선호했고 이어 87평형(2%), 76평형(2%) 순이었습니다. 분양가를 매길 단계는 아니지만 2020년 입주를 시작한 서울 성동구 성수동1가 ‘아크로서울포레스트’에서 101평형 펜트하우스가 2022년 9월 130억 원에 거래됐다는 점은 눈여겨볼 필요가 있겠습니다.”

Q. 눈에 띄는 설문 내용은 없었나요?

“향(向을) 결정하는 내부 평면과 관련한 사항은 이번 설문에서 빠졌습니다. 이 지역에서는 한강이 단지 북쪽에 있습니다. 거실에서 한강을 바라보기를 원한다면 북향으로 설계를 해야겠죠. 그러나 이렇게 배치를 하면 남향보다는 비교적 햇볕이 적게 들어오게 됩니다. 반대는 어떨까요? 한강이 잘 보이는 곳이 거실이 아니라 맞은편인 주방이 될 가능성이 커집니다. 향후 설문 결과가 궁금해지네요.

이외에도 실버타운 시설 및 커뮤니티를 특화해달라는 의견도 있었습니다. 시니어 입주자를 위한 공동 급식을 운영하면 좋겠다는 건의도 나왔습니다. 조합 측에서는 조합원들이 원한다면 차를 거실 안까지 끌어들이는 방안도 검토할 수 있다고 밝히기도 했습니다. 요즘 아파트 주민들이 뭘 원하는지 알 수 있는 설문 결과죠. 압구정3구역과 인접한 압구정2구역에서는 이르면 8월에 조합원 대상 수요조사를 한다고 하니 서로 어떻게 차별화를 할 지도 지켜볼 만한 포인트인 것 같습니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com