용산·광진·구로·동작… 高용적률 아파트 재건축 길 열렸다

市, 규제 풀고 파격적 인센티브
재개발 가능 면적 2.5배로 확대
산자락 아파트 고도규제도 완화

<서울시 제공>

서울시가 27일 발표한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'은 이른바 '재개발·재건축 사각지대' 해소에 방점을 두고 있다. 그동안 획일적인 용적률 규제나 고도·경관제한 등으로 열악한 주거환경을 감내해야 했던 지역도 정비사업을 통해 삶의 질을 높일 수있는 길을 열어주겠다는 것이다. 이를 위해 규제를 과감히 풀고 파격적인 인센티브를 부여하기로 했다.

이렇게 되면 용적률이 꽉차 리모델링을 선택한 서울 용산구나 광진구 일대 아파트들이 재건축을 할 수 있는 길이 열리게 된다. 서울시내 재개발 가능면적도 지금보다 2.5배로 대폭 늘어난다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "현재 정비사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게 하고, 사업성이 적다는 이유로 외면받거나 사업 추진이 지지부진했던 지역은 사업 기회를 얻을 수 있도록 하는 것이 핵심"이라고 설명했다.

시는 우선 사업성을 높이기 위해 대상지 여건에 맞춘 규제완화와 인센티브를 제공한다. 역세권(역 승강장서 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 높인다. 단 일자리 창출이나 임대주택·노인 및 돌봄 시설·공원 등 전략용도시설 설치한다는 조건을 달았다.

사업성이 부족한 곳에는 세대수·지가·과밀 정도 등을 고려한 '사업성 보정계수'를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전한다.

허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말한다. 예를 들어 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다.보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%를 더하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)가 되고, 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오른다.

이때 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 조성해야 하는데, 보정계수 적용 여부에 따라 분양주택과 임대주택 용적률 비율이 달라진다. 보정계수를 적용하지 않았을 때는 '분양 275%·임대 25%'에서 적용 때는 '분양 285%·임대 15%'로 바뀌게 돼 분양주택이 10%포인트 늘어나는 셈이다.

2004년 종(種) 세분화 이전에 지어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역은 과밀 정도, 주변 여건 등을 고려해 현황용적률을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

이에 따라 용적률이 높은 과밀단지들이 재건축 사업을 할 수 있는 길이 열릴 전망이다. 시에 따르면 지난해 말 기준 서울의 재건축 가능단지는 총 437개 단지 35만9073세대다. 이 가운데 허용용적률을 초과한 과밀단지는 149개로 재건축 가능 단지의 34.1%를 차지한다. 세대 수로는 8만7479세대(24.4%)에 달한다.

대표적 과밀단지로는 광진구 자양한강현대(204세대·용적률 335%), 도봉구 방학우성2차(558세대·281%), 구로구 구로우방(256세대·293%), 동작구 대방대림(1628세대·272%) 등이 있다. 용산구 이촌동 일대 아파트들도 혜택을 받을 것으로 보인다. 한가람 아파트는 용적률이 358%에 달하고 한강대우는 355%, 이촌 우성은 322%, 이촌 코오롱은 317%, 이촌 강촌은 339% 수준이다.

시는 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 현황용적률 적용 산식 등 세부기준을 마련할 예정이다.

용도지역 상향에 따른 공공기여 부담은 낮춘다. 우선 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 내린다. 공공주택 등 건축물 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 많이 준다. 공공주택 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있도록 개정주기를 단축하고, 단가가 물가상승분을 충분히 반영하도록 국토부에 건의할 방침이다.

사업 추진에 속도를 붙이기 위해 전폭적인 공공지원 방안도 내놨다.

기존 재개발 시 4m 미만 도로에 맞닿은 경우에만 허용했던 접도율 규정도 6m 미만 도로로 완화한다. 소방차 진출입·불법 주정차 문제 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영한 결과다. 이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 대폭 늘어난다.

고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락 저층 주거지의 높이 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화한다.

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 통합심의로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄인다. 시는 이미 통합심의위원회를 꾸렸으며 내달 첫 심의부터 적용할 예정이다.

추진위원회·조합 등 정비사업 추진 주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌어나갈 수 있도록 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비를 조기에 지급한다. 또 공사비 갈등에 따른 공사 중단이 없도록 사업장을 집중 관리한다. 갈등이 발생한 경우 코디네이터를 파견해 초기 중재에 나선다는 계획이다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr