“강북 대개조 소식에 4만가구 들썩”…상계주공·성산시영·월계 재건축 ‘숨통’

상계·창동·신내 등 최대 용적률 1.2배 부여
역세권은 준주거 종상향…서울 전역 대상
강북 지역은 물론 대치·목동도 사업성 강화 기회
신속통합기획보다 정비사업 기간도 1년 단축

서울 노원구 상계주공7단지 단지 전경. [한주형 기자]

서울시가 역세권(반경 350ｍ)에서 재건축을 추진하면 준주거지역으로 종상향하고, 공공기여율도 15%에서 10%로 낮추는 파격적인 인센티브를 꺼내들었다. 용적률 최대치가 기존 300%에서 500%로 대폭 올라간다는 뜻이다. 강북권 일대 아파트는 비역세권에도 용적률 최대치의 1.2배(360%)까지 부여하기로 했다.

서울시가 이같은 카드를 꺼낸 이유는 꽉 막힌 재건축 시장에 숨통을 틔워주겠다는 목적으로 해석된다. 실제로 최근 서울 재건축단지들은 공사비 부담이 커지면서 수억원에 달하는 ‘분담금 폭탄’을 맞게되자 사업동력을 잃어가고 있었다. 자재비·인건비 급등으로 시작한 공사비 쇼크가 쉽게 끝날 기미가 없어 ‘재건축은 골칫덩이’라는 비아냥거림까지 있었다.

오세훈 서울시장이 26일 오전 서울시청 청사에서 열린 ‘다시, 강북 전성시대’ 기자설명회에서 관련 발언을 하고 있다. [사진 = 연합뉴스]

오세훈 서울시장이 26일 발표한 ‘강북권 대개조’ 중 주거분야 핵심은 파격적인 혜택을 부여해 이 일대 재건축을 촉진하겠다는 것이다. 특히 역세권 아파트를 제3종 주거지역에서 준주거지역으로 올려 사업성을 대폭 개선한다는 방안은 서울 전역을 대상으로 한다고 밝혀 눈길을 끈다.

매일경제신문 분석 결과, 서울시의 역세권 종상향 수혜를 입는 주요 재건축 단지는 상당히 광범위하다. 강북권에서는 노원역을 둘러싼 상계주공 3·6·7단지와 중계역 역세권인 중계그린, 광운대역을 끼고 있는 월계동 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차)’, 월드컵경기장역 근처인 성산시영이 대표적이다. 서남권 재건축 대표 아파트인 목동7단지(목동역)도 혜택을 노릴 수 있다. 심지어 강남권인 대치 은마아파트와 ‘우선미(우성·선경1,2차·미도)’, 압구정동 압구정 2,3구역도 사업성을 높일 기회로 활용할 수 있다.

물론 서울 역세권 재건축 아파트의 실제 종상향 여부는 도시계획위원회 심의를 거쳐야 확인될 전망이다. 서울시 관계자는 “도로를 비롯한 기본 인프라 스트럭쳐를 모두 고려해 최종 결정할 사안”이라며 “수혜지는 강북권에 몰릴 것으로 본다”고 밝혔다. 백준 JNK도시정비 대표는 “역세권 재건축 아파트 주민들은 종상향에 대한 기대감을 갖고 있었지만, 이게 실제 공식화 되면 파급력이 있을 것”이라고 밝혔다.

서울시는 강북권 일대 재건축 아파트에는 비역세권일 경우 용적률 최대치의 1.2배(360%)까지 부여하는 방안도 제시했다. 상계, 중계, 월계, 번동, 창동, 방학, 신내, 성산을 비롯한 강북권 아파트 단지 밀집구역이 대부분 포함될 것으로 보인다.

현재 서울시에서 30년 이상 된 노후주택의 46%가 강북권에 모여있다. 그런데 1990년대 준공된 이 아파트들은 높고 빽빽하게 지어져 재건축이 사실상 불가능하다는 지적이 많았다. 당시 주택건설촉진법으로 주거지에 대한 용적률이 지금 같은 임대주택이나 기부채납 없이 최대 400%까지 부여됐기 때문이다. 서울시 조사결과에도 강북권 65개 단지 4만2000여 가구의 평균 용적률이 250% 이상으로 나와있다. 만일 용적률 최대치가 360%까지 주어지면 100%포인트 이상의 여유가 생기게 돼 재건축 사업성이 대폭 올라간다.

재개발 사업성을 강화하는 대책도 포함됐다. 재개발 요건인 노후도를 현행 전체 건축물의 67%에서 60%로 완화하고 폭 6m 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 저층주거지도 재개발 대상에 포함할 계획이다. 이 경우 개발가능지역이 현재 286만㎡에서 800만㎡로 2.8배 이상 늘어난다.

높이 제한으로 개발에 어려움을 겪었던 자연경관·고도지구는 ‘산자락 모아타운’으로 특화 정비한다. 이에 따라 수유·안암·안산지구 등 10개 자연경관지구는 기존 3층에서 약 7층(20m)까지, 북한산 주변 고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높이규제를 완화한다.

재건축 인허가 기간도 기존의 일반 재건축보다 5~6년 앞당긴 신속통합기획을 활용하면서 정비계획 입안을 동시 진행해 1년을 더 단축한다. 재건축 시작부터 준공까지 7~8년 안에 진행하겠다는 계획이다. 약 127개 단지, 10만가구가 혜택을 볼 것으로 추산된다.

오세훈 서울시장은 “오늘 발표로 그동안 조건을 약간 갖추지 못해서 재개발 재건축을 하지 못했던 곳들도 쾌적한 주거환경으로 나아갈 수 있는 기반이 만들어지게 되는 셈”이라며 “건축 원가가 올랐기 때문에 경제성이 맞지 않아 망설이는 단지들이 많았는데 이런 단지들도 용적률이 올라가고, 공공기여가 축소되면 과감하게 고민을 시작하게 될 것”이라고 예상했다.