“이자 갚을 돈도 없다” 이지스운용 건대입구 부동산 펀드 EOD 위기

‘건대CGV’ 입점 건물로 잘 알려진 서울 광진구 ‘몰오브케이’ 부동산 펀드가 채무불이행(EOD) 위기에 처했다.

24일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 지난 21일 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호(이하 194호 펀드) 자산매각 및 펀드현황’ 수시공시를 내고 “오는 6월 이자 지급일 납부해야하는 대출이자 재원이 부족할 것으로 예상된다”고 밝혔다.

서울시 광진구 몰오브케이 전경. /이지스자산운용 홈페이지

이지스자산운용은 이어 “대출이자 납부 재원 조달을 위한 후순위 대출 모집에 최선을 다하고 있으나 추가 대출 모집이 상당히 어려운 상황”이라며 “대주단과 차번 대출이자 지급일을 연장하는 방안 또한 협의 중이나 난항을 겪고 있다”고 했다.

194호 펀드는 2018년 6월 설정된 부동산 펀드로, 건대CGV가 입점해 있는 서울 광진구 자양동 몰오브케이를 자산으로 담고 있다. 앞서 운영이익과 처분 시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 목표였지만, 운영이익조차 내지 못하고 있다.

2020년 발생한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 직접 타격이 됐다. 0%였던 몰오브케이의 공실률은 40%로 늘어났고, 설상가상 건대입구역 상권마저 침체하면서 잠재 임차인 발굴 차질, 임대료 하락 악순환을 겪고 있는 것으로 파악됐다.

이지스자산운용은 “시장 임대료의 하락, 건대입구 근처 경쟁 상업시설의 공실 장기화 및 고금리 지속 등 영향이 누적되고 있다”면서 “대출 연장 이후 급격히 상승한 대출이자와 본건 펀드 운용을 위한 필수 비용을 감당하기도 어려운 상황”이라고 전했다.

계획대로라면 194호 펀드는 지난해 6월 29일 만기 이전 자산을 매각하고 성공적으로 청산돼야 했으나, 이조차 성공하지 못했다. 매수 희망자가 나타나지 않고 있는 탓이다. 작년 수익자총회에서 펀드 만기를 오는 2025년 6월 29일로 2년 연장했다.

시장에선 194호 펀드 투자자들의 손실은 불가피할 것으로 보고 있다. 오는 6월 이자 지급일 대출이자를 내지 못할 경우 대출 약정상 EOD가 발생하기 때문이다. 이 경우 대주단은 자산 처분 등의 방법으로 담보권 실행에 나설 수밖에 없게 된다.

최근 건대CGV 운영사인 CJ CGV와 임대료 선납 계약을 체결하는 등 현금 유동성 확보에 나섰지만, 수익률은 이미 마이너스다. 작년 말 기준 194호 펀드의 최근 1년 수익률은 -15.01%로 집계됐다. 최근 5년은 -3.50%, 최초 설정일 이후 수익률은 –0.41%다.

이지스자산운용은 “본건 펀드의 집합투자업자로서 투자자분들이 겪고 계신 여러 불편 사항들에 대하여 이유 여하를 막론하고 깊은 유감을 표하며, 향후에도 본건 자산 가치 제고와 투자자 권리 보호에 최선의 노력을 경주할 것”이라고 말했다.

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