새학기, 부동산 계약 새내기가 확인해야할 사항은? [부동산 빨간펜]

한 대학가 게시판에 세입자를 구하는 전단지가 붙어있다. 뉴스1

김형민 산업2부 기자

새 학기를 맞아 집을 구하는 청년들이 부쩍 늘고 있는데요. 전세 사기 여파로 목돈을 건네야 하는 부동산 계약이 다소 두려울 수도 있을 겁니다. 부동산 계약은 통상 공인중개사를 통해 진행하게 되지만, 계약자가 스스로 꼼꼼하게 챙기지 않으면 나중에 예상치 못한 피해를 볼 수도 있습니다. 더욱이 악성 임대인을 만나거나 공인중개인이 불공정한 계약을 유도하면 꼼짝없이 당할 수도 있습니다. 이번 주는 새 학기를 맞아 위험매물을 피하고 부동산 계약 시 확인해야 하는 사항을 정리해봤습니다.

Q. 위험 매물을 피하는 방법이 있나요?
“요즘 부동산 매물을 소개하는 휴대전화 애플리케이션(앱)이 많이 등장했습니다. 그만큼 손쉽게 집에서 부동산 매물을 확인할 수 있죠. 하지만 주의해야 할 것이 있습니다. 집 전세금이나 월세 수준이 너무 저렴하다면 일단 같은 조건의 주변 매물이 얼마에 나와 있는지 반드시 확인해야 합니다. 그리고 검색할 때는 계약이 가능하지만, 정작 현장에 가면 계약이 완료된 매물도 있습니다. 입주하고 싶은 매물이 있다면 근처 부동산 중개업소에 전화해서 계약이 가능한지 우선 확인해야 합니다.”

Q. 부동산 매물을 실제로 볼 때 점검해야 할 사항은 무엇인가요?
“우선 수도와 배수를 확인해야 합니다. 싱크대, 세면대, 샤워기 수압이 적당한지, 온수는 잘 나오고 물이 잘 빠지는지를 점검합니다. 또 대중교통 접근성, 주변 소음, 가로등의 위치 등도 살핍니다. 공동 현관 비밀번호를 공유하는지, 현관문 잠금 상태, 출입구와 복도 등에 감시카메라가 설치돼 있는지도 확인하면 좋습니다. 그리고 채광 정도, 방충망과 방범창, 인근 건물에서 우리 집이 보이는 지도 점검해 보는 것이 좋습니다.”

Q. 부동산을 계약하기 전에 확인해야 할 서류가 있나요?
“계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 집 소유주에 대한 인적 사항과 해당 건물에 잡힌 근저당권, 즉, 빚이 얼마나 있는지를 확인할 수 있습니다. 따라서 등기부등본을 통해 집주인이 보증금을 돌려줄 수 있을 정도의 사람인지를 확인해야 합니다. 매물의 진짜 소유주를 확인하고 해당 주택에 잡힌 빚 여부 등도 점검해야 합니다. 또 집을 임대하겠다는 집주인과 주택의 실제 소유주가 같은 사람인지도 꼭 확인해야 합니다.”

Q. 근저당권이 설정돼 있다는 건 무슨 뜻인가요?
“근저당권이 설정돼 있다는 건 임대인이 은행에 빚을 지고 있다는 것을 의미합니다. 따라서 너무 많은 빚이 해당 주택에 설정돼 있으면 피해야 합니다. 일반적으로 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차 보증금 합계액이 아파트의 경우 시세의 70%, 다가구·연립의 경우 시세의 60% 이내여야 안전한 것으로 평가합니다.”

Q. 악성 임대인을 피하는 방법이 있나요?
“국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), 한국부동산원이 만든 ‘안심전세 앱’을 통해 악성임대인을 확인할 수 있습니다. 악성임대인은 과거 3년간 2번 이상 전세 보증금을 돌려주지 않은 경우, 채무 불이행 규모가 2억 원 이상인 경우입니다. 또 하나, 공인중개사의 경력도 확인해야 합니다. 공인중개사 자격 여부, 과거의 영업 상태 등을 확인하면 되는데요, 이 모든 사항은 안심전세 앱을 통해 확인할 수 있습니다.”

Q. 전세보증금반환 보증에 가입해야 할까요?
“전세 계약을 고려 중이라면 전세금반환보증 가입은 필수입니다. 만약 반환보증에 가입하지 않고 계약을 진행했다가 보증 사고가 발생하면 전세금을 전부 잃어버릴 수 있습니다. 전세금반환보증은 집 주인이 만약 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 HUG가 이를 대신 돌려주는 제도입니다. 단, 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다는 점을 기억하시기 바랍니다. 통상 전세계약을 2년 진행하니까, 잔금 지급일 이후 1년이 지나기 전에 신청해야 하는 거죠. 또 시세나 공시가격 변동에 따라 가입이 거절당할 수 있기 때문에 계약 시점에 전세보증 가입이 가능한 수준의 보증금을 설정하고, 바로 보험에 가입하는 것이 좋겠죠.”

전월세 계약서에 기재해야 하는 항목

필수항목	-부동산 표시(주택용도, 면적 등) -보증금, 계약금, 잔금, 월세, 관리비 등의 액수와 계좌 정보, 지급 시기 및 -방법 -월세 금액은 부가가치세를 포함한 금액 기재 -임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장 -기명날인 후 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인 -계약체결 일자 -계약서는 원본 보관
특약사항	-근저당, 임시등기, 가압류 등 문제 발생 시 처리 방법과 해약 조건 등에 대한 협의 내용 -샤워기, 방충망 등의 기본적인 소모품 교체 여부 -벽지, 장판 등의 교체 혹은 원상복구 범위 -관리비에 포함된 사항 확인

Q. 계약 전에 확인해야 할 사항이 있나요?
“계약서를 작성하기 전에 임대인, 통상 집주인이 등기부상의 진짜 집주인인지를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대리인을 통해 계약을 진행하게 되면 대리인의 신분증과 위임장, 임대인 인감증명서를 받아서 보관하고 있어야 합니다.”

Q. 전월세 계약서는 어떻게 작성하고 확인해야 하는 사항이 있나요?
“전월세 계약서에 반드시 들어가야 하는 사항이 있습니다. 집의 주택용도와 면적 등이 들어가야 합니다. 또 보증금, 계약금, 잔금, 월세, 관리비 등의 액수와 계좌 정보, 지급 시기, 지급 방법 등도 표시돼야 합니다. 월세는 부가가치세를 포함한 금액을 써넣어야 하며 임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장 등도 있어야 합니다. 기명날인 후 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 각인을 해야 하며 계약서 사본이 아닌 원본을 보관하고 잃어버리지 않게 주의해야 합니다.”

Q. 계약서를 통해 세입자를 보호할 수 있는 방법이 있나요?
“계약서에 특약을 잘 넣어두면 문제 발생 시 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 가압류 등 문제가 발생하면 처리하는 방법이나 계약을 해지할 수 있는 조건 등을 미리 넣어두면 좋죠. 또 거주하며 발생할 수 있는 소모품들의 수리나 보상 등도 집주인이 할지, 아니면 세입자가 할 지도 특약에 적어 놔야 갈등을 피할 수 있습니다. 특히 샤워기, 방충망 등의 기본적인 소모품의 교체 여부 등이 이에 해당합니다. 또 퇴거할 때 벽지나 장판의 원상복구 여부, 청소 여부 등도 반드시 확인해야 합니다. 또 관리비에 전기세나 수도세 등이 포함되는지도 적어 놓으면 좋습니다.”

Q. 이사 후 처리해야 할 일이 무엇인가요?
“이사 당일 바쁘더라도 반드시 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 하는 이유는 대항력을 갖기 위함입니다. 대항력을 얻으면 임차인이 법적으로 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 획득하게 됩니다. 확정일자도 우선 변제권을 얻기 위해 필요합니다. 살고 있던 집이 혹여 경매로 넘어가게 되면 집을 매각한 돈으로 변제를 해야 하는데, 확정일자를 받으면 돈을 먼저 받을 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 만약 이사일이 일요일이면 주민센터가 여는 그 주 금요일에 계약서를 들고 전입신고부터 진행하면 됩니다.”

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김형민 기자 kalssam35@donga.com