임차인 명의 변경 시 고려해야 할 사항 [한경부동산밸류업센터]

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임차인의 명의 변경 요청, 승낙하기 전에 꼭 확인해야 할 것들

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“안녕하세요. 인천 부평에서 부동산 임대업을 하고 있는 배OO라고 합니다.
우리 건물의 1층에 5년 동안 안정적으로 운영되고 있는 프랜차이즈 커피숍이 있습니다. 최근에 해당 커피숍 임차인으로부터 어려운 상황에 대한 전화를 받았습니다. 임차인은 그동안 개인 명의로 집계된 매출로 인해 종합소득세가 과도하게 부과되고 있다고 호소했습니다. 따라서 임차 조건은 그대로 유지하되 임차인 명의만 지인명으로 변경하고 싶은데, 이에 대한 적절한 절차와 주의 사항을 확인하고 싶습니다. 감사합니다.”

(사진=게티이미지뱅크)

상황분석 및 솔루션 : 임차인 명의 변경을 위한 핵심 전략

최근 상가 임대차 계약에서 임차인 명의 변경 요청으로 인한 분쟁이 늘어나고 있습니다. 임대인으로서 임차인의 요청에 응하고자 할 때, 몇 가지 중요한 법적 및 계약적 측면을 고려해야 합니다.

'임차인의 요청에 따라 명의를 변경하되, 기존 임대차 계약의 조건을 유지한다'는 내용의 특약을 계약에 포함시켜야 합니다. 이 특약은 기존 계약의 연속성을 명확히 하고, 양 당사자의 권리와 의무가 변하지 않음을 보장합니다. 또한, 기존 계약서를 첨부함으로써 계약의 원본 조건을 명확히 할 수 있습니다. 명의 변경은 사실상 임대차 계약 당사자 중 한 명의 지위를 다른 사람에게 양도하는 것을 의미합니다. 이 과정에서 임대차 계약 자체는 유지되며, 새로운 임차인은 기존 임차인의 권리와 의무를 승계 받게 됩니다.
이는 임차보증금 반환청구권 및 계약갱신요구권과 같은 중요한 권리를 포함합니다.

임차인 명의 변경은 상가 임대차 계약에서 중요한 과정으로, 임대인과 임차인 모두에게 영향을 미칠 수 있습니다. 이 과정을 신중하게 처리하기 위해 고려해야 할 몇 가지 핵심 사항은 다음과 같습니다.

1. 명의변경에 대한 명확한 동의가 이루어 져야 합니다.
임차인 명의 변경을 진행하기 전에 기존 임차인, 새로운 임차인, 그리고 임대인 간의 명확한 동의가 필수적입니다. 이 동의는 서면으로 문서화되어야 하며, 모든 관련 당사자의 서명 및 날인이 포함되어야 합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 오해나 분쟁을 방지하는 데 중요합니다.

2. 기존 임대차계약 조건의 동일성을 유지한다는 내용이 들어가야 합니다.
명의 변경이 이루어져도 기존의 임대차 계약 조건, 예를 들어 임대료, 보증금, 계약 기간 등은 그대로 유지되어야 합니다. 이를 명확히 하기 위해 기존 계약의 복사본을 첨부하고, 명의 변경이 계약 조건에 영향을 미치지 않음을 명시하는 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

3. 임차 보증금 반환청구권의 승계여부를 확실히 해야 합니다.
명의 변경 시, 기존 임차인의 임차보증금 반환청구권은 새로운 임차인에게 승계되어야 합니다. 이는 임대인이 새로운 임차인에게 임차보증금을 반환할 법적 의무가 있음을 의미합니다. 모든 당사자는 임차보증금의 상태와 조건에 대해 명확한 이해를 공유해야 합니다.

4. 계약갱신요구권의 정확한 이해가 필요합니다.
계약갱신요구권에 대한 정확한 이해는 필수적입니다. 명의 변경이 새로운 임대차 계약의 시작으로 간주될 경우, 새로운 임차인에게는 새로운 10년의 계약갱신요구권이 부여될 수 있습니다. 이는 새로운 계약 기간과 함께 새로운 계약갱신요구권의 시작을 의미합니다. 
따라서, 계약 문서에는 명의 변경이 계약갱신요구권에 미치는 영향을 명확하게 반영하여, 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.

(사진=게티이미지뱅크)

명의 변경과 관련된 과정은 겉보기에 단순해 보일 수 있으나, 실제로는 다양하고 복잡한 절차를 포함하고 있습니다. 이러한 과정을 독자적으로 이해하고 진행하기란, 법적 세부사항과 계약 조건의 미묘한 영향을 완전히 파악하기에는 어려움이 따릅니다.

임대차 계약의 명의 변경은 단순한 이름의 변화를 넘어서, 임차인과 임대인 양측의 권리와 의무에 중대한 영향을 미치는 법적 행위입니다. 이러한 중요한 결정을 내리기 전에 신뢰할 수 있는 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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