[콕콕 절세전략] "세금 때문에 집 팔 일 없다"…꼭 알아 둬야 할 부동산 세금?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 이경호 세무사

Q. 부동산 세금은 다른 세금에 비해 자주 바뀌기도 하고 복잡하기도 해요. 집은 살 때도 팔 때도 세금을 내지만, 보유하거나 이전할 때도 세금을 내잖아요. 어떤 세금들이 있죠?

- '사도 팔아도' 과세…부동산 관련 세금은?
- 취득세, 서류상 등기·등록하지 않아도 취득 시 납부
- 주택 매수 혹은 증여 등 취득 행위 시 취득세 납부
- 주택 보유 시 재산세 납부…매년 6월 1일 기준 과세
- 5월 31일 소유권 이전시 당해연도분 재산세 미부과
- 종합부동산세, 6월 1일 기준 보유 주택 등에 부과
- 종부세 부과 기준 9억…1가구 1주택자 12억 기준
- 재산세 별도 보유세…이중과세 방지 중복세액 공제
- 임대소득세, 주택 임대로 전·월세 소득 발생 시 과세
- 월세 소득, 부부합산 2주택 이상 보유자에 과세
- 기준시가 12억 초과 주택 보유시 임대소득세 부과
- 전세 소득, 부부합산 3주택 이상 보유자에 과세
- 양도소득세, 보유 주택 매도로 차익 발생시 과세
- 양도가액에서 취득가액·필요경비·기본공제 등 제외
- 3년 이상 보유 후 양도 시 장기보유특별공제 적용

Q. 이렇게 보니 생각보다 세금이 많네요. 이 많은 세금 중에서 오늘(21일)은 집을 살 때와 팔 때, 즉 취득세와 양도세에 대해 이야기해 볼 텐데요. 먼저, 현재 취득세율이 어떻게 되나요?

- 주택 취득 방식에 따른 취득세율은?
- 지역별 보유 주택 수에 따라 최대 12% 중과세 적용
- 조정대상지역 주택 2주택자 8%…3주택 이상 12%
- 조정대상지역 외 3주택자 8%…4주택 이상 12% 적용
- 주택 취득 시 농어촌특별세·지방교육세 추가 과세

Q. 주택 보유수별 취득세율을 말씀해주셨지만, 다주택자 중과세가 아직 살아있습니다. 정부에서는 중과세 폐지를 목표하고 있지만 쉽지만은 않아 보이고요. 오늘은 1주택자, 그중에서도 자녀가 있거나 출산 예정이신 분들 알아두면 것 같아요. 취득세 혜택이 다양해졌더라고요?

- 출산·양육 주택 취득세 감면' 주요 내용은?
- 2025년까지 출산 가정 취득세 최대 500만 원까지 감면
- 출산일로부터 1년 전~5년 후 취득 주택 1가구 1주택
- 소득 조건 없어…생애 최초·유상 취득 조건 해당 안 돼
- 취득일로부터 3개월 이내 자녀와 거주 시작…3년 거주
- 3년 내 해당주택 매각·증여·임대시 취득세·가산세 추징

Q. 가장 보편적으로 취득세를 감면받을 수 있는 건 생애 최초 주택이죠. 이번에 조건도 완화됐죠?

- '생애 최초' 조건 완화, 취득세 감면 조건은?
- 기존 '생애 최초' 기준, 집값 상승에 정책 효과 '글쎄'
- 소득-주택 가격 기준 경계 납세자들 정책 배제 '문턱'
- 2022년 6월 생애 최초 취득세 감면 소득 기준 삭제
- 소득 상관없이 12억 이하 주택 유상·생애 최초 구입
- 2025년 12월까지 한시 적용…취득세 최대 200만 원까지
- 주택취득일로부터 3개월 내 거주 시작…3년 거주 조건

Q. 다음으로는 집을 팔 때 내는 양도소득세에 대해서 알아보겠습니다. 양도소득세는 취득세보다 더 복잡합니다. 한때 양포세라는 말도 나왔었잖아요. 그래도 시청자분들께서 알기 쉽게 양도세의 기본 원칙 무엇이 있을까요?

- 알기 쉬운 양도소득세, 기본 원칙은?
- 양도세, 과세대상자산 유상 이전 시 차익에 대해 부과
- 양도가액에서 취득액·기본공제·장기보유특별공제 차감
- 양도세 그룹별 구분계산…과세대상자산 통상 그룹 구분
- 토지·건물 등 부동산 자산 1그룹…국내외 주식 2그룹
- 양도차손 발생 시 그룹 내 자산 양도차손서 공제 가능
- 양도소득 기본공제, 각각 그룹별로 연 250만 원 가능
- 소득세 중 하나인 양도세…개인별·연도별 합산 과세

Q. 부동산 매매라는 것이 계획처럼 되지 않은 경우도 많습니다. 만약 한해 두 개 이상 부동산을 양도해야 하면 경우에 따라 절세 방법이 다르다고요?

- 양도소득세, 상황에 따라 다른 절세 방법은?
- 두 건 이상 양도 자산별 소득 합산…다음 해 확정신고
- 두 건 이상 양도차익 합산 시 누진세율로 양도세 증가
- 매각 부동산 모두 이익시 일부 잔금정산일 다음 해 연기
- 부동산 이익 청산 시 한 해 한 건만 세액 계산해야 유리
- 부동산 중 양도차손 발생 시 다른 자산 양도차익과 통산
- 2천만 원 양도차손+1억 원 양도차익 통산=8천만 원 양도세
- 양도차손-차익 통산 위해 양도차손 거래도 양도세 신고
- 각 그룹 내만 양도차손 통산…비과세 자산은 통산 불가

Q. 마지막으로 우리가 양도세라고 하면 보통 부동산이나 주식을 생각하기 마련인데요. 그것 외에도 회원권과 같이 되팔면 이익을 볼 수 있는 모든 자산에 세금이 붙게 마련입니다. 이런 것들도 활용할 수 있을까요?

- 양도소득세, 꼼꼼한 절세 팁은?
- 그룹별 합산 1그룹 골프회원권·콘도회원권 등 포함
- 회원권 매각 후 양도차손 발생 시 부동산 통산 가능
- 주식 2그룹 분류…'부동산 과다 법인 주식' 1그룹 분류
- 해당 주식 매각 시 다른 부동산 매각 여부 잘 고려해야

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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