'금리인하' 기대감 커졌지만… "집값은 '전셋값·분양가'에 움직일 것"

美연준, 올해 3회 금리인하 전망 유지
서울 전세가격지수 9개월째 올라
공사비·인건비 상승에 분양가도 ‘쑥’
“점진적 금리인상, 파급효과 적을 것”

올해 하반기 금리인하에 대한 기대감이 부동산 시장 전반에 퍼지고 있다. 다만 코로나19 이전 수준의 초저금리 수준으로 돌아갈 가능성은 희박하다. 올해 부동산 시장은 ‘금리’ 요소보다는 전셋값과 분양가 상승 등에 영향을 받을 것이라는 전망이 우세하다.

21일 한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 아파트실거래지수는 0.45% 상승했다. 서울 아파트값의 실거래가지수가 오른 건 지난해 9월 이후 넉 달 만이다.

서울 중구 남산 전망대에서 아파트 단지가 보이고 있다./뉴스1

주간동향 통계도 일부 지역에서 상승 반전이 나타나고 있다. 이달 둘째주(11일 기준) 기준 서울 아파트 가격은 전주 대비 평균 0.01% 하락해 그 폭이 줄어들고 있다. 이 중 송파구 아파트 매매가격은 평균 0.03% 상승하며 4주 연속 상승세를 이어갔다. 또 동작구(0.00%→0.03%), 광진구(0.00%→0.02%), 마포구(-0.02%→0.01%) 등의 지역도 오름세로 전환했다.

시장에서는 이를 전셋값과 신축 위주의 분양가 상승의 여파로 해석하고 있다. 지난 1월 서울 아파트 전세가격지수는 86.6을 기록해 지난해 5월 이후 9개월 연속 올랐다. 아파트 전세가격지수는 지역 아파트 평균가격을 기준점인 100으로 삼고 이후 상승 또는 하락 정도를 쉽게 알 수 있도록 측정한 값이다.

분양가 상승폭도 두드러졌다. 올해 서울 분양단지의 3.3㎡당 분양가는 6855만원, 호당 분양가는 25억9961만원으로 지난해 대비 각각 86%, 170% 늘었다. 인건비, 공사비 인상의 여파로 신축 아파트의 분양가가 오르고 있는 것이다.

올해 금리인하의 가능성이 더 강해졌지만, 집값에 ‘금리’ 요소가 미칠 영향은 줄어들 것으로 보인다. 미 연방준비제도(Fed)는 전날(현지시각) 공개한 3월 연방공개시장위원회(FOMC) 성명에서 정책금리를 연 5.25~5.5%로 유지하기로 했다.

그러면서 올해 금리를 세 차례 인하할 것이라는 전망을 담았다. 당초 시장에서는 인하 횟수를 두 차례로 줄일 수 있다는 예상이 있었지만 연준은 기존 전망을 유지한 것이다. 제롬 파월 연준 의장은 FOMC 후 기자회견에서 “정책금리가 정점에 달했을 수 있다. 올해 언젠가 통화정책 완화(금리 인하)를 시작하는 것이 적절하다”고 했다.

다만 시장에서는 코로나19 이전과 같은 초저금리는 불가능한 만큼 금리인하가 집값의 불쏘시개 역할을 할 가능성은 낮게 봤다. 중금리 수준의 시장·대출금리에 적응하며 여력에 따른 실수요 위주의 장(場)이 될 것이라는 의미다.

함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장대우는 " 기준금리가 인하되더라도 코로나19시절의 저금리 회귀는 쉽지 않고 중금리시대 도래에 대한 적응이 필요해 보인다”면서 “금리인하 속도가 매우 빠르지 않고 가계부채 건전성을 고려한 스트레스 총부채상환원리비율(DSR) 도입 등도 고려해야 한다”고 했다.

이어 “매입수요의 거래 적극성이 과거보다 높지 않은 만큼 실수요 위주의 움직임일 것”이라고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “금리인하를 하더라도 점진적으로 이뤄질 것이라 과거와 같은 파급효과는 없을 것”이라면서 “분양가가 비싸진 만큼 신축 수요가 기존 주택으로 넘어오면서 자금 여력있는 실수요자들을 중심으로 시장 동향이 움직일 것으로 본다”고 했다.

그러면서 “올해 집값은 전셋값과 분양가가 양쪽에서 밀어올리는 흐름이 나타날 것”이라고 덧붙였다.

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