이용균 알스퀘어 대표 "동남아 투자시장 기회 찾을 것"

[CEO 인터뷰] 이용균(영문명 이존우) 알스퀘어 대표(한국프롭테크포럼 이사)
상업용부동산 투자시장 '신뢰'의 문제 아쉬워… 적정 가격 빅데이터 부족
"지속성장 가능성 있다"… 물류센터 공급과잉, PF 위기에도 건전한 성장 이뤄

이용균 알스퀘어 대표는 2013년 3억원의 자본금으로 시작해 2014년 시리즈A 투자로 15억원을 유치했다. 이어 2016~2019년 시리즈B '270억원', 2021년 시리즈C '850억원'의 투자금을 모으는 데 성공했다. /사진 제공=알스퀘어

국내 상업용부동산 투자시장이 고금리 여파와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 소비 불황으로 위기를 맞고 있다. 국내를 넘어 고성장 국가로 눈을 돌리고 사업 기회를 찾는 기업과 투자자가 늘고 있는 배경이다.

국내 최대 상업용부동산 빅데이터 기업 '알스퀘어'는 최근 중국 기업의 자국 탈출 러시와 베트남 진출을 지원하기 위한 투자 컨설팅 사업을 확대하고 있다. 알스퀘어는 국내·외 30만개 상업용부동산 빌딩 정보를 축적하고 있다.

누적 연결 거래금액은 7조원에 달한다. 2013년 3억원의 자본금으로 시작해 2014년 시리즈A 투자로 15억원을 유치했다. 이어 2016~2019년 시리즈B '270억원', 2021년 시리즈C '850억원'의 투자금을 모으는 데 성공했다. 매출은 2017년 170억원에서 2022년 1840억원으로 10.8배 이상 성장했다.

이용균(영문명 이존우) 알스퀘어 대표(41)는 "PF 시장 경색과 원가 상승으로 인·허가가 완료됐음에도 다수의 물류센터 사업장이 공급에 차질을 빚고 있다"면서 현 상황을 진단했다. 이 대표는 한국프롭테크포럼 이사를 맡고 있다.

이 대표는 "이런 환경 변화가 2025년 물류센터 공급에 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다. 지금과 같은 추세라면 2025년 이후 물류센터 공급이 크게 감소할 것으로 전망된다.

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"글로벌 통화 기조 변화, 중소형 자산 투자 증가"

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건축물 용도를 변경해 신규 인·허가 절차를 진행하거나 토지 매각을 진행하는 사례도 많다. 본 PF 조달이 막혀 착공에 실패한 사업장들도 증가하고 있다.

이 대표는 2021년 하반기에 시작된 금리 인상으로 글로벌 금융시장 불안이 확산되고 있지만 미국이 올해 기준금리 인하를 시사하고 있다고 내다봤다. 그는 "글로벌 통화 긴축 기조에 변화가 예상된다"고 전망했다.

현재 한국은행 기준금리는 3.5%로 2023년 1월 이후 7회 연속 동결됐다. 미국 기준금리와는 2.0%포인트(p) 스프레드를 유지하고 있다. 장기적으로 미국 기준금리가 인하하면 국내 금리도 조정될 가능성이 있다.

이 대표는 "다만 시장 변동성이 있는 투자시장에선 주식, 채권 등에 대한 투자와 기존 매입 자산의 관리에 중점을 두고 리스크를 최소화할 가능성이 크다"고 예상했다. 이어 "자금 조달이 유리한 중소형 자산 투자에 대한 관심이 높아짐에 따라 법인과 자산운용사들의 중소형 자산에 대한 매수 문의가 증가했다"고 설명했다.

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"상업용부동산 투자시장 지속성장 가능성 크다"

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상업용부동산 수요는 일반적으로 국내총생산(GDP)과 비례한다. GDP는 국가의 생산성 지표로서 상업용부동산 투자와 임차 수요가 밀접한 연관성을 이룬다. 사무공간에서 생산과 규모가 결정되며 생산에 의한 수익을 바탕으로 설비 투자를 결정하기 때문이다.

글로벌 금융위기와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등 거시 경제를 흔드는 빅 이벤트가 없었다면 상업용부동산 매매가격 지수와 GDP는 정비례 관계다. GDP가 역성장하지 않는 한 상업용부동산 수요는 항상 유지돼 왔다.

이 대표는 상업용부동산 투자시장의 아쉬운 점에 대해 '신뢰'의 문제를 지목했다. 상업용부동산 시장은 '레몬마켓'으로 매도자-매수자 간의 정보 차이가 크다. 공공 데이터가 부족해 이해관계자들이 적정 가격에 대한 판단을 내리기가 쉽지 않다.

그는 "거액의 자금이 움직이는 시장이고 B2B 영역이라 대면 영업과 인적 네트워크에 의해 결정되는 부분도 크다"면서 "종종 묻지마 투자도 있는 편이어서 IT 기술을 이용해 매출을 일으키는 절대 강자가 없다"고 설명했다. 이어 "알스퀘어는 IT 솔루션을 기반으로 B2B 상업용부동산 시장에서 밸류체인을 서비스하는 유일한 회사"라고 소개했다.

이 대표는 "많은 플레이어가 시장을 혁신해 나가고 있다"면서 "단순 매물 광고 플랫폼이나 중개 서비스를 온라인으로 이동한 것에 불과한 서비스에서 크게 진화했다"고 평가했다. 최근 프롭테크는 부동산 투자 개발 단계에서 조언을 하는 애널리틱스, 전세사기를 예방하는 플랫폼, 건설까지 IT 솔루션이 접목돼 소비자의 편익을 높이고 있다. 이 대표는 "이는 아주 큰 전환점이 될 것"이라고 기대했다.

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아시아 시장으로 컨설팅 서비스 확대

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알스퀘어의 목표는 팬아시아 유일의 '딥 유니크 데이터 솔루션 프로바이더'(Deep & Unique data solution provider)다. 지난해까지 베트남·싱가포르·인도네시아·태국·말레이시아·홍콩 등의 주요 상업용부동산 건물들을 전수조사해 빅데이터를 축적했다.

이 대표는 베트남 지사의 밸류체인을 확장할 계획이라고 밝혔다. 현재 국내와 같은 서비스를 제공하고 있지만 애널리틱스, 인테리어, 컨시어지, ERP(전사 자원 관리) 등의 서비스를 제공하지 않고 있다. 이를 단기 과제로 국내 비즈니스 모델을 성공시킬 예정이다. 현지 인력도 채용할 계획이다.

팬아시아에서 지역 부동산 데이터를 바탕으로 알스퀘어 애널리틱스(RA)의 범위를 확장하고 있다. 한국의 상업용부동산뿐 아니라 베트남, 싱가포르, 홍콩, 말레이시아 등 동남아시아 시장에서 거래 가이드가 되고자 하는 것이다. 알스퀘어는 물류센터 중개사업에 주력해 매출 성장률 600%를 달성했다. 부동산 자산관리(Property Management) 수주액은 922% 성장했다.

이 대표는 "물류센터 공급과잉과 부동산 PF 위기에도 건전한 성장을 이룰 수 있었다"며 "전수조사 빅데이터를 기반으로 컨설팅 수주가 60% 가까이 늘어 올해 데이터 애널리틱스 솔루션을 정식 출시할 계획"이라고 밝혔다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr