80억 용인 3000평 땅, 2번 유찰에 반값까지 급락

거주불능 단독주택 39억에 나와
자연녹지지역 개발한계, 유찰거듭

용인 죽전 한 복판의 3000평 땅이 경매에 나와 2번 유찰돼 최초 감정가 81억에서 39억원까지 하락해있다. [부동산360 유튜브 채널 갈무리]

고금리 여파로 경매로 넘어가는 부동산 물건이 늘어나는 가운데, 경기도 용인의 한 단독주택 빈집이 거듭된 유찰에 가격이 반값으로 떨어져 시장의 관심이 쏠린다. 폐가 상태로 넓은 대지값이 가격의 전부를 차지하는데 개발 한계가 커 낙찰 가능성이 낮다는 전문가들의 분석이 나온다.

20일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기도 용인 기흥구 마북동 일대 9885㎡ 부지에 위치한 단독주택은 올해 1월 감정가 81억2582만원에 첫 경매가 진행된 후 두 차례 유찰돼 가격이 약 39억8165만원까지 하락했다. 이달 29일 진행되는 경매에서도 응찰자가 나타나지 않으면 가격은 약 28억원까지 떨어질 전망이다.

해당 물건은 토지와 주택을 일괄매각하는 건이다. 건물면적 176㎡(53평)인 지하1층~1층 규모 주택은 오랜 기간 방치돼 거주가 불가능한 폐가 상태다. 사실상 토지 가치가 전부인 셈이다. 대지면적은 9885㎡(2990평)로 통상적인 축구장 면적(7140㎡)보다도 넓다.

지난해 4월 경매개시가 결정된 이 단독주택은 약 62억원의 빚을 갖지 못해 경매에 부쳐졌다. 권리관계를 보면 채무자가 성남제일새마을금고에 원금 약 62억원을 상환하지 못했고, 한 대부업체가 부실채권을 인수한 후 지연이자 등이 더해져 근저당액수는 72억원이 된 상태다. 또한 개인에게 빌린 7억8000만원까지 더해 채권총액은 약 80억원이다.

낙찰자가 인수해야 할 권리상 하자는 없다. 또한 토지에 경매에 포함되지 않은 비닐하우스와 창고가 있지만 법정지상권 문제도 없다. 법정지상권은 토지와 건물 소유주가 다를 때 토지 소유자 의사와 관계없이 건물을 계속 사용할 수 있도록 한 권리다. 비닐하우스는 건축물에 해당하지 않는다는 판례가 있고, 소형창고는 경제적가치가 없을 것으로 추정돼 법정지상권이 성립하기 어렵다는 게 전문가의 해석이다.

이렇듯 권리상 큰 하자가 없지만 가격이 반값이 되도록 유찰이 반복된 건 토지 용도지역이 ‘자연녹지지역’이기 때문이라는 분석이다. 이 물건은 도시지역 내 자연녹지지역에 해당되는데 용적률, 건폐율이 낮고 환경규제 등 개발 제약이 적용된다. 더욱이 자연녹지지역 토지 취득 시 농지취득자격증명(농취증)이 필요해 해당 물건을 낙찰받으려는 수요자는 농취증이 있어야 한다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “이 물건은 권리상 리스크가 가격 저감의 발목을 잡은 것이 아니라 순수하게 땅이 가지고 있는 개발 한계가 가격 하방에 가장 큰 영향을 미치고 있다”며 “보통 대학교 인근을 보면 개발의 완충지대가 설정되는데 이 대지가 그런 것 같다. 개발이 어려워 단기적으로 개발 가능성을 염두에 두고 투자한다는 건 쉽지 않다”고 말했다. 이어 “ 나중에 자연녹지지역이 풀릴 낙관적인 가능성에 의존해 몇십억을 투자한다면 장기간 투자금이 묶일 여지가 있다” 고 덧붙였다.

이주현 지지옥션 선임연구원도 “인근에 교통호재나 개발호재가 있는 지역도 아니고 단독으로 이 토지를 개발하지 않는 한 가치가 상승할 여력이 없다”며 “용도지역도 자연녹지지역이라 개발행위 허가가 쉽지 않은 곳이기도 하다”고 했다. 기존에 있던 폐가를 활용하는 것도 어려울 것으로 보인다. 주택을 증축하기 어렵고 리모델링은 가능하다는 설명이다.

이 선임연구원은 “자연녹지지역에서 건축 행위가 어렵고 리모델링이 아예 불가능한 건 아니지만 현재 있는 주택 규모 정도를 유지해야할 것”이라며 “리모델링을 하더라도 임대로 들어갈 수요가 없을 것”이라고 말했다.

개발이 제한되고 활용도가 매우 낮아 투자가치가 떨어지는 상황에 유찰은 거듭될 것이란 관측이 나온다.

이 선임연구원은 “이 물건은 많이 유찰이 될 것 같다”며 “이전 소유주가 양봉업을 운영했는데 이런 식으로 토지 위에서 어떤 업종을 운영하는 실수요자가 붙어야 낙찰이 될 수 있을 것”이라고 내다봤다.

신혜원 기자

hwshin@heraldcorp.com