천지개벽 '노량진뉴타운', 미개발지 신축 투자해도 될까

[재개발현장 머니S클래스] 재개발 바람 부는 노량진 고시촌

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

뉴타운은 기존 재개발이 소규모 난개발 형태가 되는 문제점을 개선하고 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 상향 인센티브가 제공된다. 주택가와 기반시설을 갖춰 구획정리를 진행하는 재정비촉진사업으로 발전된 사업이다./자료 제공=재개발연구회

'노량진' 하면 가장 먼저 떠오르는 이미지는 고시원과 수산시장. 하지만 지금의 노량진은 재개발과 뉴타운의 핵심 지역으로 떠올랐다.

2000년대 후반 재개발을 추진하던 노량진뉴타운은 글로벌 금융위기와 부동산 경기침체, 고시촌 점주들의 반발로 속도가 늦어졌다. 우여곡절을 겪었지만 최근에는 대부분의 구역이 시공사 선정에 성공하는 등 다시 사업에 청신호가 켜졌다.

사업 속도가 빠른 구역의 경우 2030년 입주를 목표로 빠르게 진행되고 있다. 뉴타운에서 제외된 주변 지역들도 가로주택정비사업으로 개발이 진행되는 모습이다.

노량진뉴타운 인근 가로주택정비사업 현장 /사진=재개발연구회

재개발연구회 현장탐방단은 노량진역 5번 출구로 모여 큰길을 따라갔다. 왼쪽과 오른쪽으로 나눠 사업이 진행되는데 노량진뉴타운을 가로지른 것이 실감나지 않을 만큼 상권이 발달되어 있다. 주변으로 대규모 재개발이 진행 중인 것이다.

뉴타운은 기존 재개발이 소규모 난개발 형태가 되는 문제점을 개선하고 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 상향 인센티브가 제공된다. 주택가와 기반시설을 갖춰 구획정리를 진행하는 재정비촉진사업으로 발전된 사업이다.

천지개벽이라는 말을 사용하는 데는 이런 이유가 있다. 노량진뉴타운은 1구역에서 8구역까지 총 8개의 구역으로 진행되고 있다. 8개 구역 중에 철거가 완료돼 이주를 시작한 구역도 있고 시공사 선정을 앞둔 구역도 있다.

지하철역에서 거리가 먼 곳부터 빠른 진행이 되고 있다. 고층에서 한강이 보일 만큼 좋은 입지를 갖춘 노량진1구역은 대장 입지로 꼽히지만 다른 구역보다 속도가 느린 편이다.

노량진2구역 전경 /사진=재개발연구회

노량진 뉴타운은 더블역세권으로 서울 지하철 1·9호선 환승역 노량진역과 7호선 장승배기역 사이에 위치해 있다. 노량진역이 급행 노선이라는 점은 다른 뉴타운과 차이를 보인다.

용산, 흑석과 비교해도 가격 측면에서 다소 저평가된 경향이 있다. 한동안 눈에 띄는 거래가 없었는데 최근 유튜버들의 소개로 이슈가 된 지역이다. 문제는 인근 지역으로 여파가 번져서 아직 재개발구역이 아님에도 앞으로 개발 예상 지역의 입주권이 가능한 신축 빌라로 인식되고 있다.

노량진 뉴타운을 호재로 매개발 지역의 빌라가 매매되는 것인데 개발 가능성과 예상 시기를 판단해야 한다. 특히 노후도나 물딱지(아파트 입주권 권리가 없는 물건) 여부를 확인해 투자해야 한다.

노량진 뉴타운에 속한 지역이라도 존치 구역의 신축은 위험할 수 있다. 존치 구역은 정비사업을 하지 않는 곳으로 존치정비구역과 존치관리구역으로 나뉜다. 훗날 정비사업을 진행할 가능성이 있다는 기대로 신축 쪼개기를 하는 경우 사업의 첫 번째 관문인 노후도를 떨어뜨린다.

존치 구역이 향후 재개발 구역으로 지정되어 진행된다면 2010년 7월15일 이전 정비기본계획구역으로 지정된 것으로 볼 수 있어 구조례 적용을 받을 수 있다. 해당 규정으로 인해 2008년 7월30일 기점으로 물딱지가 될 위험도 있다. 재개발 투자의 복병 '신축 빌라' 투자에는 각별히 주의를 기울여야 한다.

[도움] 글/현장조사 : 재개발연구회 부동산콘서트홀 한은희 팀장

김노향 기자 merry@mt.co.kr