[fn마켓워치]하나자산신탁, 중소형 오피스 '밸류애드 전략'으로 승부

분당 후너스빌딩·DGB생명 부산사옥 이어 역삼 YK빌딩 매각
자문사에 NAI코리아-에이커트리

역삼 YK빌딩 시설개선 후

[파이낸셜뉴스] 하나금융그룹 계열사 하나자산신탁이 중소형 오피스 밸류애드(가치상승작업)로 승부수를 던졌다. 상업용 부동산의 매물 다량 출회 시기에 '진주'로 만들어 매각하는 전략이다. 맞춤형 밸류애드 전략이 자산가치, 수익률을 끌어올리는 만큼 원매자들의 관심을 끌고 있다는 분석이 나온다.

20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 하나자산신탁은 최근 역삼 YK빌딩(서울 강남구 역삼동 788-10번지) 매각자문사에 NAI코리아-에이커트리 컨소시엄을 선정했다. JLL(존스랑라살)코리아, 컬리어스코리아, 교보리얼코, 알스퀘어, 신영에셋 등도 제안을 하면서 관심도가 높은 딜(거래)이다.

YK빌딩은 1851.6㎡ 부지에 지하 4층~지상 8층, 건축면적 923.42㎡, 연면적 1만875㎡ 규모로 조성된 중형 오피스다. 건폐율 49.93%, 용적률 288.94%를 적용받았다. 대형 오피스가 아니지만 관심도가 높은 것은 하나자산신탁의 중소형 밸류애드 전략의 '스토리'의 힘 때문이다.

하나자산신탁은 밸류애드를 통해 분당 후너스빌딩은 310억원에서 취득, 550억원에 매각했다. IRR(사업 전체 투자금 대비 배당 및 현금유입액 환산) 28.95%를 기록했다. 로비 및 임대환경개선 공사를 통해 이미지를 높이면서다. 11층 옥상정원을 임대면적 전용화 및 임차인을 위한 라운지 등을 시행했다.

DGB생명 부산사옥은 300억원에 취득, 540억원에 매각했다. IRR은 30.16%에 달한다. 외부 환경개선공사, 승강기 교체 등을 통해 그 동안 노후화된 시설 교체를 통해 자산가치를 높였다.

이번 YK빌딩도 환경개선공사에 착수, 5월이면 마무리된다. 개인이 소유할 당시 외관 관리가 안됐던 부분을 보수키로 했다. 2019년 11월 하나트러스트제3호 위탁관리부동산투자회사(리츠)를 통해 약 487억원(부대비용 포함)에 취득했다. IB업계에선 800억~900억원대까지 내다보고 있다.

이 리츠 주주는 2023년 상반기말 기준으로 하나증권 37.8%, 파이브트리 전문사모신탁 제1호 10.26% 등이 있다.

하나자산신탁은 2012년 리츠 AMC 설립 인가를 받은 후 2023년 4분기 기준 리츠 26개를 운용 중이다. 2016년 '하나스테이제1호리츠'를 설립하며 본격적으로 리츠에 뛰어들었다. 하나스테이제1호리츠는 서울시 중구 신당동 도로교통공단 종전부지를 매입하고 기업형 임대주택인 '신당 파인힐 하나유보라'를 건설해 운용한다.

하나스테이제1호리츠를 시작으로 기업형 임대주택 리츠부터 주택도시보증공사(HUG) 공공지원 장기임대주택 리츠까지 범위를 넓혔다.

지난 2020년 6월 730억원의 사업비를 들여 LG하우리스 천안 물류센터를 기초자산으로 첫 물류 리츠를 선보인 이후, 하나자산신탁은 꾸준히 리츠 비중을 확대하며 시장 변화에 대응해왔다.

2023년 시티건설과 컨소시엄을 이뤄 한국토지주택공사(LH) 공공지원 민간임대주택 ‘성남 금토 A5블록’ 민간사업자 우선협상대상자로 선정되기도 했다. 사업비 5700억원 규모다.

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ggg@fnnews.com 강구귀 기자