18억 집 8억까지 떨어졌다 …TV에도 소개됐던 한옥이 어쩌다 [부동산360]

강원 원주시 지정면 한옥 주택 경매로 나와
경매 개시 후 두 차례 유찰…감정가 반값 수준
전문가들 “제시 외 물건의 감정가 다소 높아”
[윤병찬 PD]

[헤럴드경제=박로명 기자] 최근 귀농·귀촌에 대한 관심이 커지는 가운데 전통 한옥 주택이 경매로 나와 눈길을 끌고 있다. 한옥 주택 200평, 토지 700평에 굴뚝·찜질방·석등·연못·괴석 갖춘 이색 물건이지만 유찰이 거듭되면서 새 주인을 찾지 못하고 있다. 전문가들은 주거용으로만 사용하기 어려운데다 제시 외 물건의 감정가가 비교적 높게 책정돼 있어 수요가 한정적이라고 보고 있다.

20일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 강원도 원주시 지정면 신평리의 한 한옥 주택은 다음달 15일 3차 매각일이 잡혀 있다. 감정가는 17억9931만원이다. 지난 1월 첫 경매 이후 두 차례 유찰되며 최저입찰가가 감정가의 반값 수준인 8억8166만원까지 하락했다. 이번에도 입찰자가 나타나지 않으면 4차 매각일에 최저입찰가가 6억1716만원까지 떨어진다. 감정가의 3분의 1 수준이다.

경매로 나온 강원도 원주시 지정면 신평리의 한 한옥 주택. [윤병찬PD]

해당 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매다. 채권자는 금융기관으로, 채무자가 해당 물건을 담보로 돈을 빌리고 원금과 이자를 갚지 못하자 대출금을 회수하기 위해 경매에 넘겼다. 건물 면적은 658㎡(199평), 토지 면적은 2424㎡(733평), 제시 외는 282㎡(85평)이다. 원주시 시내와는 직선거리로 6.5㎞ 떨어져 있으며, 원주기업도시와 만종분기점 사이 조용한 마을에 자리 잡고 있다. 약 3m 폭의 콘크리트 포장도로가 연결돼 있어 차량 접근이 용이한 편이다.

매각 건물은 가동·나동·다동 3채로 이뤄져 있다. 건축물 대장에 따르면 가동은 2014년 전시 판매장에서 단독주택으로 용도변경 됐다. 제시 외 건물에 정자·창고·비닐하우스 등이 있다. 나동은 공장에서 단독주택으로, 이후 1종 근린생활시설로 용도 변경됐다. 다동에는 찜질방까지 포함됐다. 이외에도 연못·표지석·석등·굴뚝·괴석·소나무·감나무·향나무 등 감정가만 3억원이 넘는 제시 외 물건도 명시돼 있다.

권리상 하자는 없다. 소유자가 전부를 점유 사용하고 있으며 임차인이 없다. 강은현 EH경매연구소장은 “저당권은 금융기관 2건 외에 없어 권리관계가 물건 덩치에 비해 굉장히 깨끗하다”고 했다. 이주현 지지옥선 선임연구원도 “등기부등본 상 문제가 없으며, 소유자가 살고 있어 낙찰자가 특별하게 인수해야할 권리가 없다”고 강조했다.

그럼에도 전문가들은 세컨하우스 등 거주용으로 사용하기 어려운데다 제시 외 물건의 감정가가 다소 높게 평가돼 수요자들이 나타나지 않는 것으로 분석했다. 실제로 본지 취재 결과 이 물건은 한 농업회사법인이 오랜 기간 사용했던 장소로 확인됐다. 과거 비닐하우스에서 밀싹 등을 재배해 한옥 주택에서 요리를 만드는 등 체험·시식·판매 공간으로 활용했던 것으로 보인다.

강은현 EH경매연구소장은 “물건 구성을 보면 건물과 토지 감정가가 15억원이고 수목 등 제시 외 물건이 4억원 수준”이라며 “소나무 가격이 고가인 것은 맞지만 일정 부분 허수일 수가 있어 실제 감정가는 18억원이 아닌 14억원으로 봐야할 것”이라고 지적했다.

경매로 나온 강원도 원주시 지정면 신평리의 한 한옥 주택. 찜질방·정자·굴뚝·석등·괴석 등까지 일괄 매각하는 물건이다. [윤병찬PD]

이주현 지지옥선 선임연구원도 “건물과 토지, 수목 비율이 30%, 50%, 15% 가량인데 수목 감정평가 금액이 상당히 높아 실제 가치가 있는 것인지 따져봐야 할 것 같다”고 했다. 이어 “가동·나동·다동 중 실질적으로 사용하는 것은 2개 동이며 각각 주택과 근린생활시설로 나와있다”며 “원칙적으로 근린생활시설은 주거용으로 사용할 수 없기에 주거용으로 사용하려면 용도변경을 해야한다”고 말했다.

이어 이 선임연구원은 “해당 한옥 매수를 고려한다면 주거용으로 사용 가능한 실제 주택은 40평에 불과하고 나머지는 창고, 근린생활시설 등인 것을 참고해야 한다”며 “실거주 할 주택인지, 상업적 용도로 활용할 공간인지에 대한 분석이 선행돼야 한다”고 말했다.

dodo@heraldcorp.com