임대사업자 퇴출 후폭풍…고삐 풀린 전셋값

등록임대주택 자동말소 매년 늘어나
말소된 주택 임대료↑ 매도로 내놔 전·월세 공급↓
"시장에서 시세보다 저렴한 물건 사라져"

[이데일리 김아름 기자] 전셋값 상승세가 지속되고 있는 요인으로 민간 임대사업자 자동말소 제도가 지목되고 있다. 자동말소로 5% 임대료 상한 룰을 지킬 필요가 없어지자 보증금을 시세대로 기존보다 크게 인상하거나 보유 세금 부담으로 매도하는 집주인들이 늘어나면서 전세물건이 줄어들고 있다는 지적이다.

사진=연합뉴스

19일 대한주택임대인협회에 따르면 등록임대주택 자동말소 건수는 2020년 46만7885호, 2021년 58만2971호, 2022년 72만4717호, 2023년 82만7264호의 등록임대주택이 사라졌다. 이 중 서울시 물량이 2020년 14만2244호, 2021년 17만8044호, 2022년 22만1598호, 2023년 24만5521호로 3분의 1가량 차지하고 있다.

민간 임대사업자 등록제도는 문재인 정부 때 다주택자의 부동산투기 조세 회피 수단으로 활용된다는 지적이 나오자 2020년 7월 제도를 개편했다. 임대사업자 자동말소 제도를 도입해 단기임대와 아파트 장기일반 매입임대 제도를 폐지하고 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소하도록 하는 게 주요 내용이다.

임대사업자 임대물건은 인근 시세보다 현저히 저렴해 서울과 수도권 주요 지역에서도 저렴한 가격에 전세를 얻을 수 있어 수요자들에게 선호도가 높았다. 기존 일반 전·월세 물건은 계약갱신청구권 적용으로 1회 5% 이내에서 증액할 수 있지만, 등록임대주택은 1회가 아닌 10년 의무기간 내내 5% 이내 증액을 지켜야 하기 때문에 증액 제한 요건으로 일반 물건보다 임대료가 월등히 저렴했다. 일부러 임대사업자 물건을 찾는 ‘제테크족’까지 등장할 정도였다.

등록임대주택 자동말소 현황 그래프 [사진=이데일리 이미나 기자]

자동말소가 시작된 2020년만 해도 시장에 큰 영향이 감지되지 않았다가 4년에 걸쳐 누적되자 상황이 변했다. 전세매물이 줄고 월세가 급등하고 있는 것이다. 실제 부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 1년 전인 지난해 3월19일과 현재(2024년 3월 19일)를 비교하면 서울아파트의 경우 4만6599건에서 3만2160건으로 31%나 전세물건이 줄어들었다. 한국부동산원에 따르면 지난 1월 기준 서울 오피스텔 전용면적 40㎡ 이하 평균 월세는 74만5000원으로 처음으로 70만원을 돌파했다. 2020년 7월 63만원을 기록하면서 처음 60만원을 돌파했는데 3년 반 만에 10만원 이상 뛴 것이다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “전세사기 공포감으로 비아파트에서 아파트로 수요가 이전되는 상황에서 아파트 등록임대 주택이 대량 말소 되면서 임대인 입장에서는 기존 임대료 시세와 차이가 컸는데 올려받을 수 있게 돼 버렸다. 시장에서 시세보다 저렴한 물건이 사라지게 된 것”라며 “비아파트의 경우에도 대부분 월세로 돌리면서 주변시세 맞춰 월세금액이 상승되는 모습”이라고 전했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “기존에 임대 주택으로 등록한 임대인들의 의무기간이 끝났는데 아파트는 신규로 임대사업자 등록을 못하기 때문에 종합부동산세가 부담되는 집주인들이 갖고 갈 방법이 없다”라며 “결국 해당 물건을 매도해 임대공급이 줄어들어 앞으로 전세가 줄어들 수밖에 없다”라고 말했다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)