美서 가장 핫했던 오스틴 주택시장, 버블 꺼지고 내리막 걷나

코로나 바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 당시 주택 붐의 상징이었던 텍사스 오스틴 지역의 부동산 가격이 최근 급락한 것으로 나타났다.

18일(현지 시각) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 연준의 금리 인상 여파로 미국의 부동산 시장이 하락한 가운데, 텍사스 오스틴의 주택 가격 및 임대료는 미국 전역 가운데 가장 크게 하락했다. 프레디맥 주택가격지수에 따르면 오스틴은 2022년 이래 가격이 11% 이상 하락했는데, 미국 대도시 중 가장 큰 하락폭이다.

텍사스는 19년 연속 기업 경영인들이 선호하는 미국 주 1위로 꼽혔다. 비지니스 친화적인 조세 정책과 풍부한 전문인력 덕분이다. 미국은 주별 개인 소득세율이 다른데, 텍사스는 개인소득세를 아예 부과하지 않고, 주 법인세도 없다.

특히 텍사스의 작은 도시였던 오스틴은 수년 전부터 캘리포니아의 실리콘밸리를 떠난 IT(정보기술) 업체들의 새로운 본거지로 인기를 끌면서 미국 내에서 가장 빠르게 성장한 지역이다. 오스틴에는 명문 UT오스틴 등 대학과 연구기관이 풍부하며 경제활동 인구의 47%가 대졸자인 등 교육수준이 뛰어나다. 공과금과 집세 등 생활물가도 실리콘 밸리에 비해 저렴하다.

이때문에 수년간 많은 글로벌 기업들이 오스틴에 몰려왔고 공장을 지었다. 대표적으로 삼성전자의 반도체 공장이 있으며, 애플, IBM, 인텔 등의 지사가 오스틴에 있다. 오스틴의 주택가격은 2019년 말부터 2022년 중반까지 2년여 만에 약 66% 급등했다.

그러나 몰려든 인구 쏠림과 주택 수요로 치솟았던 주택가격 및 임대료도 미국 전역을 강타한 고금리를 이겨낼 수는 없었다. 특히 오스틴 내 고급부동산의 경우 공급 과잉으로 월 5000~8000 달러(약 660만~1060만 원) 수준이었던 고급 주택의 임대료가 20%가량 떨어졌다. 수요도 줄어들고 있다. 미국 온라인 부동산 플랫폼 레드핀에 따르면 10년 넘게 지속된 인구 폭발로 지난 3분기 기준 오스틴으로 들어오려는 인구보다 나가려는 인구가 많아졌다.

다만 지난 수년간 급격하게 오른 탓에 오스틴의 집값은 폭락을 겪었음에도 여전히 높은 수준이다. 매튜 월시 무디스 애널리틱스 이코노미스트는 “오스틴의 주택시장은 현재에도 극도로 과대평가 되어있는 상태”라고 설명했다.

무디스 애널리틱스의 집계에 따르면 오스틴의 주택가격은 도시 평균 경제력에 따른 주택가격보다 35% 가량 높다. 오스틴의 1인당 소득은 2020년부터 22년 사이 23% 증가한 반면 주택가격은 두배 이상으로 폭등했다. 이것이 최근 부동산 시장이 하락하고 있음에도 불구하고 아직 오스틴 주택시장을 버블로 간주하는 이유다. 하지만 월시 이코노미스트는 “(향후 오스틴 부동산 시장이 지금처럼 높은 가격대를 계속 유지하기란) 불가능할 것”이라고 평가했다.