“민간 주도 도심복합사업, 전문 디벨로퍼 직접 참여 허용해야”

18일 ‘부동산 현안 대응 위한 릴레이 세미나’ 개최
리츠 활용 제도 완화해 도심복합사업 활성화 필요

민간이 주도하는 ‘도심 공공주택 복합개발사업(도심복합사업)’을 활성화하기 위해 전문성을 갖춘 디벨로퍼(시행사)의 참여를 확대해야 한다는 주장이 나왔다. 개발사업 경력과 자본력이 풍부한 디벨로퍼에 한해 자금을 자체 조달하는 사업시행을 맡을 수 있도록 해야 한다는 의견이다.

18일 오후 2시 서울 강남구 논현동 건설회관 3층에서 국토연구원과 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회가 공동 주최한 부동산 시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나에 참석자들이 기념 촬영하고 있다. /박지윤 기자

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 18일 오후 2시 서울 강남구 논현동 건설회관 3층에서 열린 ‘부동산 시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’에서 “리츠 영업인가 이전에도 토지 등 소유자의 현물출자가 가능하도록 제도를 개선해야 한다”며 “현재 디벨로퍼는 리츠 AMC를 통해 개발에 참여할 수 있는데, 전문성과 자금력을 갖춘 디벨로퍼가 전면 사업시행자로 참여할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

도심복합사업은 사업성이 낮아 기존 도시정비사업으로 재개발이 어려운 지역의 용적률을 최대 700%까지 완화하고, 인허가 기간을 3∼4년 단축하는 제도다. 2021년 문재인 정부때 도심 주택 공급을 활성화하기 위해 처음 도입했다.

하지만 공공이 토지를 수용하는 과정에서 주민 반발과 공공 역량 부족 등으로 사업 지연이 이어졌다. 이에 윤석열정부는 지난 2022년 12월 토지주 3분의 2 이상 동의를 받으면 신탁, 리츠 등 민간 전문기관이 시행하는 방식으로 도심복합사업을 확대하겠다는 내용을 담은 ‘도심복합개발법’ 제정을 추진했다. 이를 통해 20만가구를 공급하겠다는 목표를 설정했다. 해당 법안은 지난 2월 공포해 내년 2월 시행을 앞두고 있다.

이 실장은 도심복합사업은 도시정비사업과 규제 측면에서 다른 관점으로 접근해야 한다고 지적했다. 그는 “현재 도심복합사업은 관리처분계획인가 절차를 거쳐야 하는 도시정비법 상 정비사업과 유사한 규제를 받고 있다”며 “도심복합사업의 시행사업을 담당하는 리츠는 현물 출자가 필요하기 때문에 먼저 현금 흐름을 계획하고 나중에 배당하는 구조로, 관리처분 절차가 사전에 이뤄지는 개념이라 정비사업과 동일하게 바라봐선 안된다”고 설명했다. 이어 “속도감 있는 도심 주택 공급을 위해 도심복합사업 관련 시행령과 지침도 신속히 마련해야 한다”고 강조했다.

프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 구조를 다양화하는 방식으로 도심복합사업을 활성화해야 한다는 의견도 있었다. 박선구 대한건설정책연구원 경제금융연구실장은 “중장기적으로 PF 방식을 대체할 수 있는 부동산개발사업 투자 펀드 등 다양한 자금조달 방안에 대한 고민이 필요하다”고 말했다.

일산·분당 등 1기 신도시 정비사업 속도를 높이기 위해 적정 공공기여 수준을 제시하는 등 구체적인 법과 제도 개선이 필요하다는 목소리도 나왔다. 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 “노후계획도시는 중·고밀 공동주택단지가 대규모로 밀집돼 있기 때문에 도시·건축규제를 완화하면 기반시설 부족이 우려된다”며 “추가적인 공공시설 부지 확보 필요성도 낮아 도시정비법과 차별화된 새로운 공공기여량 산정 체계가 필요하다”고 지적했다.

이날 열린 세미나는 국토연구원, 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회가 공동으로 주최했다. 주제 발표이후 김지환 한양대학교 교수, 문혁 건설산업정보원 부원장 등은 도시경쟁력 강화, 정비제도를 주제로 토론하는 시간도 이어졌다.