[변호사가 알려주는 법] 경매 낙찰, 매각허가결정의 취소 신청

경매는 매각기일, 매각결정기일, 매각허가결정의 확정이라는 일련의 절차를통해 낙찰이 진행된다.

지난 두 번의 칼럼에서는 민사집행법(이하 '법'이라고 한다)이 정하고 있는 요건을 충족한 경우 예외적으로 낙장불입을 막을 수 있다고 하였고, 그 첫 단계로 '매각허가에 대한 이의'를, 두 번째 단계로 '매각허가결정에 대한 이의'를 살펴보았다. 이번에는 그 세 번째 단계로 '매각허가결정의 취소신청'을 알아보겠다.

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로

신청권자
매각허가결정의 취소신청을 할 수 있는 주체는 '매수인'이다. 특별한 사정이 없는 한, 잔금지급 의무가 있는 최고가매수신고인을 떠올리면 될 것이다.

신청 시기
취소신청은 매각허가결정이 확정된 이후부터 대금 납부일 전까지 할 수 있다. 매각허가결정이 확정된 이후 신청사유가 밝혀진 경우라면, 대금을 모두 납부하여 소유권을 취득하기 전까지 낙장불입으로부터 벗어날 수 있는 기회를 부여하는 것인데 이는 예외적인 경우이므로 아래 신청사유에 해당하는지가 중요하다.

한편 재매각명령이 내려질 경우 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되므로, 매수인으로서는 '재매각명령이 난 이후'에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다.

신청사유
법 제127조 제1항은 매각허가결정의 취소신청 근거 규정인데, 동 항에서는 법 제121조 제6호에서 규정한 사실을 취소신청 사유로 규정하고 있다. 따라서 "천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실"이 존재하여야 한다.

대법원은 "민사집행법 제121조 제6호에서 말하는 '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우"를 말한다고 판시한 바 있다.

위 조항은 그 사유가 다소 포괄, 추상적으로 규정되어있다고 해석할 여지가 있으므로 구체적인 사유가 이에 포섭되는지 여부는 전문가의 도움을 얻어 판단해볼 필요가 있다.

만약, 매수인으로서 경매목적물의 하자를 발견하여 낙장불입을 면하고자 한다면 ① 매각허가에 대한 이의(매각기일 이후 매각결정기일 이전), ② 매각허가결정에 대한 이의(처분을 고지받은 날부터 7일 이내), ③ 매각허가결정의 취소신청(매각허가결정의 확정 뒤 대금을 낼 때까지)을 반드시 검토해보길 바란다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사)

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr