전세보증보험, 임대차 계약종료 2개월전 갱신 거절해야 보상받아

전세보증보험, 제대로 보장받으려면
상품 종류
주택도시보증공사 등 취급
지역·기관 따라 제한선 있어
유의사항
임대인 변경땐 보험사에 고지
집값 떨어지면 가입 못할수도

#기간이 2년인 아파트 임대차 계약을 체결한 A씨는 보증금을 받지 못할 위험에 대비해 이사한 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받은 뒤 전세보증보험에 가입했다. 이후 계약이 끝났지만 임대인이 보증금을 반환하지 않아 보험사에 보험금을 청구했다. 그러나 보험사는 A씨가 임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 갱신 의사가 없음을 임대인에게 통지하지 않았다는 이유로 보험금 지급을 거절했다.

전세사기 피해가 속출하면서 전세보증보험에 관한 관심이 많다. 전세보증보험은 전세 계약 만료 후 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 보증금을 대신 책임지는 제도다. 다만 보증보험에 가입했다고 무조건 안심해서는 안된다. A씨처럼 약관을 확인하지 않아 불이익을 당하는 사례가 많기 때문이다. 보증기관별 전세보증보험 차이점과 안전하게 보증금을 돌려받기 위해 유의할 점을 짚어본다.

◆ 회사별 상품 달라…요건 따져봐야=주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·서울보증보험(SGI)은 전세보증보험을 취급하는 대표 보증보험기관이다. 아파트, 단독·연립·다세대·다가구 주택, 주거용 오피스텔에 전세로 입주하면 가입할 수 있다. HUG의 전세보증금반환보증은 노인복지주택도 가입 대상에 포함하며, HF와 SGI의 상품은 도시형 생활주택 임차인도 가입 가능하다.

가장 많이 가입하는 상품은 HUG의 전세보증금반환보증이다. 시장점유율은 90%가 넘는다. 전세보증금의 경우 수도권은 7억원 이하, 이 외 지역은 5억원 이하여야만 가입할 수 있다. HF도 수도권은 7억원 이하, 지방은 5억원 이하 전세를 대상으로 한다. SGI의 전세금보장신용보험은 아파트에는 보증금 제한을 두지 않으나, 일반주택의 경우 보증금 10억원 이내 전세 세입자만 가입할 수 있다. 보증금 제한선이 없지만 보험료율이 다른 기관 상품보다 높다는 특징을 지닌다.

◆ 전세 갱신하면서 보험도 함께 갱신해야=금융감독원은 전세보증보험 약관에 명시된 중요사항을 미처 확인하지 못해 발생하는 소비자 피해를 예방하고자 최근 유의사항을 안내했다.

우선 금감원은 임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 통지하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 기존 전세보증보험을 보상받을 수 없다고 설명한다. 묵시적 갱신이란 임대차 계약이 종료되기 2개월 전까지 당사자 중 누구도 계약을 해지하겠다는 의사를 밝히지 않은 경우 계약이 자동 갱신되는 것을 뜻한다. 임대차 계약 갱신 후에도 동일한 보장을 받기 위해서는 보험 계약을 갱신해야 한다.

비슷한 사례로 임대차 기간에 매매·증여·상속 등으로 주택 소유권이 제3자에게 이전되고 새로운 임대차 계약을 체결한 경우 보험계약을 변경하지 않으면 보상받지 못할 수도 있다. 임대인이 변경되더라도 별도 임대차 계약을 체결하지 않는 때에는 새로운 임대인이 이전 임대인의 보증금 반환 의무를 승계하므로 기존 보험 계약 효력은 유효하다. 하지만 금감원은 이러한 상황에도 임대인이 변경된 사실을 알게 되면 보험사에 고지해 안내를 받도록 권고한다.

또 금감원은 임대차 계약 체결 즉시 보험에 가입하는 것이 안전하다고 강조한다. 임차주택 매매 시세가 떨어지면 보험 가입이 어려워질 수 있기 때문이다. 실제 최근 일부 지역에서 아파트 역전세 현상이 일어나자 임차인이 보증금을 반환받지 못할까 우려해 뒤늦게 보험 가입을 문의했다가 아파트 시세가 하락했다는 이유로 가입을 거절당하는 사례가 나오고 있다.

통상 전세보증보험은 임대차계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지 가입할 수 있다. 하지만 임차주택의 매매 시세가 보증금의 일정 수준 이하로 떨어지면 가입할 수 없다. 특히 매매 시세 대비 보증금 비율인 전세가율이 높은 경우 시세 변동에 따라 보험 가입이 거절될 수 있어 임대차 계약 체결과 함께 보험에 가입하는 것이 유리하다.

우선변제권을 유지하는 것도 중요하다. 주민등록을 변경 또는 전출하면 그 시점부터 우선변제권이 소멸해 보상받지 못할 수 있다. 보험계약자가 주민등록은 유지하고 있으나, 다른 주택으로 이사해 주택 내 집기를 모두 반출했다면 사실상 지배를 상실한 것으로 판단한다. 이 경우 우선변제권 요건인 점유를 유지하지 못해 보상을 받지 못할 수도 있다.

금감원 관계자는 “놓치기 쉬운 약관 내용을 잘 살펴 이같은 피해를 예방해야 한다”며 “보험 계약자가 주민등록을 변경했을 때 우선변제권이 유지되는지, 지배권이 상실되는지 등 관련 법률은 가입한 보험사에 문의해 안내받길 바란다”고 말했다.