유찰 또 유찰···속절없이 떨어지는 땅값

[돈줄 마르는 PF개발]
용산구·서초구 등 개발사업 부지
시장 급랭에 입찰가 30% 이상 뚝
매입 실적 1건 그친 PF 정상화펀드
낮아진 가격에 투자 검토 움직임도

[서울경제]

11일 진행된 서울 용산구 일대 부지(서울 용산 한강로2가 42번지 외 8필지 토지)에 대한 공매가 결국 유찰됐다. 이 부지는 지하철 4호선 삼각지역과 신용산역에서 각각 50m, 400m에 불과할 정도로 초역세권이다. 한강대로와 접하고 있어 도심은 물론 영등포 등 인접 지역 접근성도 좋은 부지로 평가받았다. 하지만 시장의 관심을 끌지는 못했다.

1차 공매의 최저 입찰가는 1432억 1100만 원, 13일 진행된 2차 공매에서는 1288억 9100만 원이었지만 모두 유찰됐다. 15일 진행된 3차 공매에서는 1160억 300만 원으로 떨어졌다. 3차 공매의 개찰 결과는 18일 나온다. 유찰이 계속돼 25일 예정된 6차까지 이뤄질 경우 최저 입찰가는 1001억 5000만 원까지 떨어지게 된다. 첫 감정평가액 대비 무려 30%나 하락한 금액이다.

계속되는 유찰로 이미 토지 가격은 끝없이 추락하고 있다. 서울 서초구 ‘영동플라자’ 개발사업 부지 역시 수차례 유찰되며 최저 입찰가가 반 토막이 났다. 공매를 집행하는 우리자산신탁의 의뢰에 따라 태평양·경일감정평가법인이 산출한 감정평가 금액은 각각 4427억 6610만 원과 4405억 6602만 원이었다. 하지만 유찰이 이어지면서 올 1월 진행된 마지막 공매의 최저 입찰가는 2053억 3300만 원으로 뚝 떨어진 상태다. 이 부지는 지하철 신분당선·9호선 신논현역과 신분당선·2호선 강남역 사이에 위치해 우수한 입지를 자랑하지만 얼어붙은 시장을 이기지는 못했다.

부동산 개발 업계는 이 같은 대규모 개발 부지의 가격 추락이 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 시장이 언제 회복될지 알 수 없는 지금과 같은 상황에서 선뜻 토지를 매입할 시행사가 많지 않기 때문이다. 개발 업계의 한 관계자는 “지금 개발 업계는 말 그대로 살얼음판 위를 걷고 있다”며 “적당한 가격에 낙찰을 받고 운이 좋아 PF 대출까지 성사되더라도 고금리와 공사비·미분양 등 넘어야 할 벽이 산재해 있다”고 말했다.

유찰이 거듭되면서 그간 매입 실적이 전혀 없던 한국자산관리공사(캠코) PF 정상화 펀드에서도 조금씩 관심을 가지는 분위기다. 캠코는 지난해 6월 1조 원 규모 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드’를 만들고 신한자산운용·이지스자산운용·캡스톤자산운용·KB자산운용·코람코자산운용 등 위탁운용사 5곳을 선정했다.

그러나 결성 후 1년이 가까워지는 지금까지 매입 실적은 단 한 건에 그쳤다. 사업장을 낮은 가격에 매입해 재구조화한 뒤 본궤도에 올려 수익을 내야 하는 운용사의 입장에서는 공매로 나온 가격이 여전히 비쌌기 때문이다. 자산운용사의 한 관계자는 “최근 사업장들에 대해 투자 검토를 시작했다”며 “1위로 검토하는 것은 오피스나 일부 오피스가 가능한 복합 물건, 혹은 임대주택 등 분양 위험이 없는 물건들”이라고 전했다. 부동산 경기가 불황이고 금리 등 개발사업을 둘러싼 제반 상황도 여전히 어두운 만큼 부실 사업장의 가격이 더 내려가야 한다는 의견도 있다. 또 다른 PF 정상화 펀드 운용사 관계자는 “시장에 나오는 물건은 많은데 여전히 눈높이가 맞지 않아 거래가 이뤄지지 않고 있다”며 “아직 가격이 바닥이 아니라는 얘기”라고 덧붙였다.

김연하 기자 yeona@sedaily.com김민경 기자 mkkim@sedaily.com